Del microcentro a los barrios: la nueva lógica para construir y lotear en la ciudad

En la cotidianeidad, quienes habitamos la ciudad rara vez notamos cómo se transforma. Sin embargo, en perspectiva, la renovación de comercios, viviendas y pequeños edificios en el centro es evidente, al igual que el gradual crecimiento de los barrios periféricos.

Según el sector inmobiliario local, la expansión urbana se concentra con mayor fuerza en la zona oeste, impulsada principalmente a partir del eje de la calle Urquiza y el área de Florida. Le siguen en ritmo de desarrollo el noroeste —en las inmediaciones del Colegio Villa Malvina— y el suroeste, en los alrededores de la plaza Haddad.

En cuanto a las manzanas céntricas, el desarrollador y corredor inmobiliario, Alexis Neuwirt, observó que “se van renovando más lentamente” y que la ciudad se caracteriza por tener un centro con una baja densidad habitacional: “En áreas ya consolidadas —entre los boulevards y de la avenida Parque—, la mayoría de las edificaciones se mantienen vigentes”.

Frente a esta lectura, Ariel Destéfano, subsecretario de Gestión Urbana y Vivienda del Municipio, sostiene que más que un crecimiento hacia un lugar en particular, se dan completamientos dentro de lo delimitado históricamente como planta urbana, entre el boulevard De María, la calle de Tropas y la Ruta Internacional 136: “Donde ya tenemos tierras con servicios, nos consultan y hacen presentaciones concretas para poder subdividir chacras y lotes. Es algo que incentivamos a partir de algunas facilidades para que puedan agilizarse los trámites. Se bajó el porcentaje que se pedía de reserva para el Municipio, lo cual es importante; y en predios más grandes, como el propietario tiene que hacerse cargo de la infraestructura y los servicios, hay veces que no cuentan con los fondos para afrontar toda la obra, con lo cual se habilitó la aprobación por etapas: si el predio tiene cuatro manzanas, en una primera instancia se aprueba el proyecto completo, pero se habilita para que se hagan dos, entonces cuando avanza la infraestructura de esas dos, pueden venderse y con eso financian el resto”. Y agregó: “Por lo general los agrimensores están informados y saben quiénes son los propietarios de predios a quienes pueden interesarles este tipo de subdivisiones y loteos. Y la gente misma se acerca a consultarles”.

Destéfano también indicó que de acuerdo a cómo se ocupa el casco urbano, se contemplan a futuro distintos tipos de obras: “Para la zona sur, por ejemplo, cerca del polo educativo, ya hay algunos desarrollos que tienden a abastecer la vivienda para estudiantes”.

Otra voz es la del arquitecto Domingo Carrazza, ex secretario de Desarrollo Territorial e Infraestructura municipal, quien esta semana hizo algunas observaciones al respecto durante una entrevista en Cero y Bolazo Stream.

Carrazza se refirió a la falta de uso habitacional de la zona céntrica. “Antes vivía más gente en el centro que ahora. Ese es un gran problema para una ciudad, porque la infraestructura de equipamiento y servicios que tiene el microcentro es sideralmente distinta a la de otras áreas, tanto si pensamos en comodidad como en abaratamiento de costos”.

En este punto, indicó que dentro de las reformas que se hicieron en el Plan de Ordenamiento Territorial, se encuentran los incentivos urbanos (ventajas con que se premian determinadas decisiones constructivas de los propietarios): “En el espacio que tiene que quedar libre dentro de un terreno, por ejemplo, donde tiene que haber una parte de pasto para contribuir a la absorción del agua de lluvia, si se hace una mixtura de uso construyendo cocheras, locales o viviendas, en ese espacio que hay que dejar a nivel cero puede hacerse a más de siete metros. Así se incentiva que se haga una ocupación total del terreno. Pero debe haber una vivienda, de lo contrario no. Agregando vivienda, se favorece a que el microcentro tenga vida las 24 horas. Ahora, de a poco, se va mixturando ese uso del centro, pero son procesos lentos. La gente ve que puede sacarle más jugo a su metro cuadrado, con lo cual produce mejor uso de la infraestructura, y eso es muy positivo comercialmente”.

Sobre la escasez de grandes edificios, una cuestión que supo encender debates en torno al código urbanístico, el arquitecto observó que “al menos en ciudades intermedias, como la nuestra, la gente no opta masivamente por ese tipo de edificios”, con lo cual no existe una demanda que justifique tamañas inversiones.

Carrazza también hizo alusión al hecho de que el polo gastronómico (la Costanera) y el polo comercial (el Centro) se encuentran separados: “Eso hace que la gente se traslade temporalmente durante el año para un lado o para el otro. Tenemos un microcentro que se ha ido estirando. Antes iba de Rocamora a Montevideo, después pasando Rocamora y ahora es desde el Hospital hasta la Costanera. Es un centro lineal. Pero no tiene por qué estar todo concentrado en un lugar. La zonificación no es tan buena, a veces se da una mezcla que produce otras dinámicas que tiene beneficios”.

POT para dinamizar la construcción y el acceso a la tierra

En julio pasado, el Concejo Deliberante sancionó las modificaciones al Plan de Ordenamiento Territorial (POT). La normativa sancionada introdujo herramientas técnicas orientadas a corregir el estancamiento inmobiliario y optimizar el uso de la infraestructura existente en las zonas que ya cuentan con la totalidad de los servicios esenciales.

Entre las principales modificaciones introducidas, la nueva norma modificó los límites de altura de edificación que regían en el área central. El marco regulatorio permite ahora alcanzar un máximo de cinco plantas (planta baja y cuatro pisos) con retiros obligatorios en los niveles superiores, evaluando en cada caso el ancho de calles, la orientación y el acceso a la luz solar. De igual modo, la ordenanza reconoce sectores específicos de la ciudad aptos para desarrollos edilicios de hasta diez plantas.

Asimismo, incorporó incentivos urbanos dirigidos a fomentar proyectos de usos mixtos, combinando locales comerciales o de servicios en las plantas bajas con unidades funcionales destinadas a viviendas en los pisos superiores.

En lo que respecta a la subdivisión de la tierra, la ordenanza establece el retorno a la proporción histórica de la reserva fiscal, fijándola en un 6% frente al 18% exigido por la reglamentación saliente. Para supuestos de utilidad pública, se faculta la posibilidad de compensar dicha reserva mediante la ejecución de obras de infraestructura a cargo del desarrollador privado, siempre que igualen o superen el valor de la tierra en cuestión. Además, busca incentivar la generación de lotes mediante una adecuación de las dimensiones mínimas, y autoriza los loteos por etapas, en los que puede iniciarse la comercialización dentro de cierto plazo, aunque la construcción de las obras de infraestructura no esté completa en su totalidad.