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En Gualeguaychú, la cantidad de viviendas desocupadas duplica la demanda existente

Es uno de los datos que se desprende del trabajo llevado a cabo por el arquitecto y docente Federico Arellano y su grupo de estudio de la Universidad de Buenos Aires. "Se habla del derecho a la propiedad, pero de quien ya ha consumado la propiedad de un bien, no se tiene en cuenta el derecho a la propiedad del que no es propietario de nada. Justamente, por no serlo", expresó.

Por Luciano Peralta

No existen datos certeros sobre la demanda de viviendas en la ciudad. Si bien ha habido diferentes relevamientos y avances al respeto, la información oficial, la que se desprende de las oficinas estatales, no es rigurosa. Esto se debe a la falta histórica de trabajo estadístico por parte de los gobiernos y a la propia dinámica del problema a atender.

Quien mostró interesantes números y proyecciones al respecto fue el arquitecto Federico Arellano, un gualeguaychuense que, como tantos, volvió a la ciudad después de vivir afuera, y reparte sus días entre la actividad privada y el trabajo académico.

Hace dos meses, junto a su grupo de investigación, dirigido por Rodolfo Macera, director de Arquitectura de la provincia de Buenos Aires, comenzó a desarrollar un nuevo trabajo, con el objetivo de entender el impacto de la pandemia y su relación con la falta de viviendas.

Si bien todavía hay mucho material por analizar, para este nuevo proyecto no comienzan desde cero. Durante el 2019, Arellano encabezó un estudio similar para conocer, desde criterios científicos, la realidad de Gualeguaychú respecto a la falta de viviendas. ElDía accedió a dicho trabajo y, lógicamente, conversó con el joven profesional.

“En cuanto a los trabajos de investigación, existe todavía una mirada muy centrada en Buenos Aires. Por eso, desde el principio, mi intención fue comenzar a desarrollar información y datos estadísticos relativos a Gualeguaychú, que es donde vivo. Nuestro trabajo tiene que ver con pensar la inclusión social a través de herramientas urbanas. Somos unos convencidos que el urbanismo, como generador de posibilidades dentro de una ciudad, tiene la capacidad suficiente para generar cambios de fondo en sus estructuras sociales”, expresó.

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“Entonces, es necesario conocer otras tantas dimensiones, como la economía, la cultura, la industria… Los trabajos tienen que ver con saber, no tanto cuántas viviendas desocupadas hay sino con proyectar cuál sería el escenario si estas viviendas no estuvieran desocupadas; cómo eso influiría en la matriz social de la sociedad y cuáles serían las relaciones de equidad”, explicó el gualeguaychuense.

Mercantilización y pérdida de derechos

Vayamos a los números. Uno de primero datos que se desprenden del estudio realizado el año pasado es que en Gualeguaychú (ciudad) el 11,5 % las viviendas están desocupadas; además, por ejemplo, en el Camino de la Costa casi la mitad y sobre la calle Alem, el 20 %.

“Estos datos, así presentados, no dicen mucho. Pero el número encuentra mayor relevancia si se considera que la cantidad de viviendas desocupadas son el doble de las que necesita la ciudad para satisfacer su déficit habitacional”, aseguró Arellano. Realidad que, traducida a números del 2019, significa: 3.500 viviendas desocupadas y entre 1500 y 2000 viviendas necesarias.

-¿Los números son coincidentes con los datos oficiales?

-Todo indicaría que Gualeguaychú no conoce cuál es su déficit habitacional. ¿Por qué? Porque no hay información publicada, y cuando escuchamos a la gente que trabaja en las dependencias del Estado nos encontramos con datos disímiles. Por ejemplo: en 2016, el Intendente (Piaggio) hablaba de un déficit habitacional de 3 mil viviendas; un año después, el secretario de Hábitat (Ricardo Delvecchio) habló de 4 mil; a principio de este año, el Intendente habló de entre 5 mil y 6 mil; y el mismo año, un mes después, el 11 de marzo, habló de 8 mil… en cuatro años no se pudo haber triplicado la demanda. Lo que nos indica que no hay un conocimiento exacto de esta situación, sí hay estimaciones bastante vagas.

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-¿Qué contempla el déficit habitacional?

- Se relaciona con las soluciones habitacionales, y éstas pueden referirse a gente que no tiene casa o vive en un lugar no apto (una zona inundable, por ejemplo) o a aquellas personas que viven acinadas y les falta lugar. En este último caso la vivienda sirve, pero hay que construir una o dos habitaciones más, por poner un ejemplo.

En el primero de los casos se habla de un déficit cuantitativo, mientras que en el segundo de un déficit cualitativo. Generalmente, se considera que la relación entre uno y otro es de 30 % (cuantitativo) -70 % (cualitativo).

Entonces, si uno dice que hay un déficit habitacional de 3 mil viviendas podríamos asumir que faltan 1000 casas nuevas y 2 mil soluciones habitacionales.

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Gráfico 1: Información cuantitativa. Ilustra la cantidad de viviendas desocupadas en relación al total de viviendas para cada sector. De aquí surge que las viviendas desocupadas representan el 11.5% del total de viviendas de la ciudad. Dentro de este número no se incluyen aquellas viviendas en venta o alquiler, en construcción o con otro uso (comercio, oficina, etc.).
Gráfico 1: Información cuantitativa. Ilustra la cantidad de viviendas desocupadas en relación al total de viviendas para cada sector. De aquí surge que las viviendas desocupadas representan el 11.5% del total de viviendas de la ciudad. Dentro de este número no se incluyen aquellas viviendas en venta o alquiler, en construcción o con otro uso (comercio, oficina, etc.).

-¿Por qué las casas están vacías?

-Las estadísticas sirven par cuantificar un montón de cuestiones, pero después la interpretación está muy relacionada con el parecer propio. Mi interpretación estadística puede diferir de la de otro que está mirando los mismos datos.

Mi posición está mediada por un convencimiento. Creo que hay dos cuestiones fundamentales: primero, hay que dejar bien claro que la vivienda es un derecho, que garantiza muchos otros derechos, como la seguridad, los derechos de los niños, etc. Segundo, la mercantilización que se hace de la misma: en la medida que un derecho tenga precio y sea un nicho de resguardo de capital, garantizar ese derecho va a ser imposible.

Hoy, la vivienda está vacía como resultado de la excesiva mercantilización de ese bien. En nuestra sociedad se le atribuye un excesivo valor de cambio a la vivienda, y muchas veces está por encima de su valor de uso.

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Rediscutir la propiedad privada

No se puede garantizar un derecho tan fundamental como la vivienda si no se discute los límites de la propiedad privada. Pero quienes sostienen esta postura -como es el caso de entrevistador y entrevistado- suelen encontrarse con reacciones que invalidan todo tipo de discusión. ¿Por qué?

“Suena anacrónico esto de rediscutir la propiedad privada, suena a los Bolcheviques de hace cien años. En realidad, lo hacen sonar anacrónico, intencionadamente. Pero yo no estoy pensando en bajar de Sierra Maestra con armas. En lo que pensamos es en discutir la propiedad en otra clave. La discusión no es propiedad privada, si o no; se trata de pensar cuántos tipos de propiedades existen”, reflexionó el arquitecto de la UBA.

“Quienes defendemos la posición del Estado en este tema somos conscientes que el Estado es el primer garante de la propiedad. Si no existiera el Estado, nadie podría garantizar que no venga alguien más fuerte a sacarme mi propiedad. Lo que hay que rediscutir son los límites de ese derecho”, insistió.

-Los derechos entran en conflicto…

-Lo que hay que tener claro, de una vez por todas, es que todos debemos tener garantizado el derecho a la propiedad. Porque se habla del derecho a la propiedad, pero de quien ya ha consumado la propiedad de un bien, no se tiene en cuenta el derecho a la propiedad del que no es propietario de nada. Justamente, por no serlo.

-¿Qué ejemplos hay de regulación exitosa?

-España, Francia, Alemania, Holanda, han avanzado en algunas alternativas. Siempre, cada política debe ser pensada para cada caso en particular; no se pueden importar modelos exactos. Pero, hoy por hoy, la Ciudad de Buenos Aires también ha avanzado al respecto: existe el derecho de superficie, donde el suelo siempre va a ser del Estado, pero la persona tiene el derecho de usarlo hasta que muera. No puede enajenarlo, comercializarlo, pero sí dispone del mismo.

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-¿Cómo es en el caso de España?

-España tiene un plan de viviendas de propiedad oficial desde hace muchos años, y lo alimenta todo el tiempo. Por citar un ejemplo: el año pasado, Barcelona sancionó una ley a partir de la cual los emprendimientos inmobiliarios deben ceder el 30 % de los departamentos que construyen. Esos departamentos pasan a ser viviendas de propiedad oficial. ¿Por qué no se puede pensar en un esquema que vaya en ese sentido acá? No estamos discutiendo propiedad privada, si o no, insisto; se trata de discutir los matices, los términos de esa propiedad.

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Gráfico 2: Información cualitativa. Ilustra la relación entre las viviendas desocupadas y las necesidades básicas insatisfechas del área en donde se encuentran. Resulta interesante en la medida que demuestra que gran parte de las viviendas desocupadas se encuentran en áreas con buena infraestructura general. Por las características de Gualeguaychú, también significa que están en áreas centrales y consolidadas, con altos niveles de demanda. La lectura que hace Federico Arellano es que podría ser el resultado de estrategias especulativas de sus propietarios, presionando los valores de venta o alquiler al alza, subutilizando los servicios y equipamientos públicos y contribuyendo a la expansión de la mancha urbana, entre otros efectos negativos.

Gráfico 2: Información cualitativa. Ilustra la relación entre las viviendas desocupadas y las necesidades básicas insatisfechas del área en donde se encuentran. Resulta interesante en la medida que demuestra que gran parte de las viviendas desocupadas se encuentran en áreas con buena infraestructura general. Por las características de Gualeguaychú, también significa que están en áreas centrales y consolidadas, con altos niveles de demanda. La lectura que hace Federico Arellano es que podría ser el resultado de estrategias especulativas de sus propietarios, presionando los valores de venta o alquiler al alza, subutilizando los servicios y equipamientos públicos y contribuyendo a la expansión de la mancha urbana, entre otros efectos negativos.

(¿El sueño de?) la casa propia

Pocas ideas permanecen tan arraigadas a nuestra cultura (al menos, a la cultura de la clase media/trabajadora) como la del “sueño de la casa propia”. No se trata sólo de una frase harto repetida por los políticos de turno y los medios de comunicación, es mucho más que eso.

Es un valor con el cual crecemos. “Primero la casa”; “primero el terreno, después el resto”; “Primero lo importante, lo que queda para siempre”. Todos entendemos familiares a este tipo de aseveraciones, permeables al sentido más común de todos. Y es lógico que así sea en una sociedad, como la argentina, en la que la mayoría está conformada por los que no tienen, ni una casa, ni un auto, ni un trabajo regular, ni vacaciones pagas, ni, muchas veces, un plato de comida en la mesa.

Pero qué pasa cuando la casa propia implica la pérdida de otros valores iguales de importantes, como la pertenencia, como el arraigo o la historia construida en determinado espacio y tiempo. ¿Necesariamente y por sí sola la vivienda garantiza mayores oportunidades? Quienes no son propietarios y desean serlo, probablemente contesten que “sí”, o que “sí, en gran medida”. Al respecto, Federico Arellano compartió una interesante anécdota de cuando vivía en Alemania (la primera vez, llegó en el 2003 y estuvo dos años), respecto a este punto en particular.

“Yo vivía en una casa de familia, y como durante el día ellos trabajaban compartía mucho tiempo con la señora que limpiaba, una mujer muy agradable. Ella alquilaba su casa desde fines de la Segunda Guerra Mundial. En ese momento yo pensaba lo que la mayoría pensaba: ¿cómo alguien va a alquilar durante 70 años sin aspirar a tener la vivienda propia?, pero ella no tenía esa aspiración”, relató.

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“Era una mujer grande, me veía como un nieto, me invitaba a comer seguido. Un día fui a la casa y ella estaba feliz porque le estaban cambiando el piso. Imaginate yo, menos entendía: estaba invirtiendo en la casa para que le quede al dueño. Obviamente, sin ánimo de incomodarla, nunca le dije nada. Pero, con el tiempo lo entendí de otra manera: quien puede construir una vida plena, puede lograr lo que se propone, viajar, estudiar, trabajar, lo que desee, no tiene por qué aspirar comprar una casa. La solución del problema no es la casa”.

-¿Cómo es eso?

-Te pongo un ejemplo que todos conocemos. Yo veo con muchísima preocupación el lugar en el que se establecen los nuevos barrios de la ciudad. El Curita Gaucho, las 525 viviendas, el Toto Irigoyen… Los tomadores de estas decisiones ¿saben el flaco favor que le hacen a esos beneficiarios? Los están privando de todas las ventajas que supone vivir en una ciudad. Quien piensa que el problema de la vivienda es la casa, no tiene tapujos en proponer como solución el (barrio) Toto Irigoyen, y después se escandaliza cuando la gente de ese barrio quiere cambiar la vivienda por dos monedas. La solución no es la casa, sino las oportunidades, las perspectivas de inclusión que una vivienda puede darle a sus moradores…

-¿Qué alternativas tiene el Municipio?

-Creo que el Estado debe seguir construyendo, pero los mejores resultados en ciertos países no se dan porque son los más eficientes en la construcción, sino porque son Estados más capaces a la hora de regular la vivienda privada. Un ejemplo claro es el de Barcelona.

Todo esto tiene una razón de ser. El valor de una vivienda es una construcción social. Por ejemplo: si tenemos dos terrenos iguales, de las mismas dimensiones y características, y uno está en el centro y el otro en la periferia, es lógico que el primero sea más caro que el segundo.

Ahora bien ¿Quiénes construyeron el centro?, toda la comunidad, lógicamente. Entonces, si la construcción de ese centro, que es lo que le da valor al terreno, fue obra de la comunidad, ¿por qué alguien se apropia de la diferencia entre el primer terreno y el segundo en forma individual? Para seguir con el ejemplo de España, ellos tienen una ley de plusvalía que sostiene que el valor del suelo se va modificando en función de las mejoras que realiza tanto el Estado como los vecinos, la comunidad española en su totalidad. Entonces, quien compra a 10 y luego vende a 30, habrá ganado 20, pero no por un trabajo individual, sino por un aporte comunitario. Por lo cual, yo, como Estado, voy a pretender parte de esos 20. Ahí está la razón por la cual el Estado debe ambicionar -porque le corresponde- la regulación de la vivienda privada.

Pero no debe ser ‘un actor inmobiliario más’, como he escuchado varias veces. Debe ser el actor más importante de todos. No puede ser uno más, es como pretender asemejar el árbitro a los jugadores de los equipos. El Estado debe poner las reglas, debe defender el papel común, su rol es fundamental. En definitiva, es la única herramienta garante de los derechos de las personas, y la vivienda es un derecho, uno de los más importantes.

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