Dentro de la planta urbana hay 400 hectáreas en manos privadas que no son utilizadas. Cuentan con iluminación, cloaca, agua y todos los servicios. Desde el piaggismo aseguran que no es necesario ampliar el ejido, sino replantear las reglas del juego para lograr la productividad del suelo. El Banco de Tierras jugará un papel fundamental.
Por Mónica Farabello Los hombres y mujeres más cercanos al intendente Martín Piaggio aseguran que es un proyecto que viene diseñando en su cabeza desde que asumió la Presidencia Municipal. Otros indican que el reordenamiento urbano es sólo el primer paso para un proyecto mucho más ambicioso: Que todos los gualeguaychuenses obtengan su terreno y puedan construir su propia vivienda.Aunque suena idealista, quienes secundan a Piaggio se muestran confiados en que es un proyecto sólido y mostraron sus argumentos.ElDía conversó con el concejal del Frente para la Victoria Sebastián Díaz, quien además es un colaborador cercano al Intendente y uno de los hombres que comparte su visión social y política.Contó que el viaje que compartieron a Cuba les proporcionó muchas herramientas que serán volcadas en este proyecto de ordenanza que aún no ha sido formalmente ingresado al recinto, y al que ElDía accedió de manera exclusiva.
El fin de los terrenos ociosos El objetivo principal es terminar con las 400 hectáreas improductivas que hoy tiene Gualeguaychú. Para esto plantearán tres maneras de salir de la ociosidad de las tierras: Por un lado el cobro de una sobretasa para incentivar la venta; en segundo lugar aumentar el porcentaje que el propietario deberá ceder al Municipio para espacios verdes y el Banco de Tierras y en tercer lugar, se propondrá la opción de entregar el terreno a modo de préstamo para que el Municipio pueda aprovecharlo como espacio para hacer huerta, canchas deportivas o espacios de contención social.Este proyecto surgió del trabajo del equipo técnico y político de la Municipalidad y del Instituto de Gestión de Ciudades (IGC) que tiene su sede en Rosario."Ellos nos hicieron el proyecto. El municipio invirtió en este proyecto de planificación general de la ciudad que incluye un paquete de ordenanzas para ir solucionando la problemática de la falta de tierra", adelantó Díaz.El concejal explicó que el proyecto no afectará a quienes tienen su vivienda y un terreno de 200 o 300 metros cuadrados como inversión, sino que está enfocado en los grandes propietarios que cuentan con espacios de más de mil metros cuadrados.
Para esto se enfocarán en ordenanzas que ya están vigentes pero que no abarcan a la totalidad de los propietarios de baldíos."Toda persona que tienen una cierta cantidad de metros cuadrados a nombre de una sola persona pagan una sobretasa. Y hay otra sobretasa más que es según la ubicación del terreno y según los servicios que te brinda el Municipio, como la recolección de residuos o el barrido diario", explicó Díaz.Actualmente, las ordenanzas existentes llegan a unas 400 personas, mientras que la nueva ordenanza busca alcanzar a unos 5 mil contribuyentes.La necesidad de acceder a la tierra Díaz resaltó que uno de los problemas más generales y comunes a toda la población, es el acceso a la vivienda propia. En este sentido recordó que la Municipalidad gestionó 525 viviendas pero que hasta el momento Nación no ha enviado los fondos.Estos retrasos para la construcción de nuevas casas también fue advertido por la Vocal del Instituto de Planeamiento y Vivienda (IAPV) Amalia Peroni, quien aseguró que en dos años y medio no recibieron por parte de Nación, ni un solo peso para invertir en soluciones habitacionales.
"Con este panorama no nos quedemos en las viviendas; vamos por las tierras", remarcó Díaz.Actualmente, las 400 hectáreas ociosas cuentan con un valor agregado que les otorgó el Estado con los impuestos de todos los gualeguaychuenses. Por esas tierras pasan cañerçias de agua, cloaca y hasta iluminación. Toda esa infraestructura no está siendo aprovechada por ningún vecino, pero le agrega valor a la propiedad de un privado."Quiere decir que todo lo que invirtió el Estado está en desuso", indicó Díaz y agregó: "Ahora los que loteen se tendrán que hacer cargo del cordón cuneta y los badenes para que podamos ponerle un techo al problema de las calles de tierra. Además, queremos frenar el lobby que muchos han hecho para ampliar el ejido municipal. Eso sólo beneficiará a las grandes inmobiliarias, porque ¿quién va a ir a comprar esas grandes superficies mientras dejan los terrenos de la ciudad improductivos para especular financieramente?".
El Banco de Tierras: la vedette del proyectoEsta herramienta trabajará con una Comisión Administradora que planteará el modo en que se pongan a la venta las parcelas."El Banco de Tierras tiene un procedimiento de venta mediante ofrecimiento público porque queremos terminar con los favoritismos o los acomodos", explicó el concejal Díaz.Además aclaró que "no vamos a regalarle nada a nadie, sino que estos terrenos se van a vender, aunque si hay una familia que no pueda pagar, el Estado verá cómo lo ayuda".
Herramienta 1: La sobretasaEl que más tiene pagará mucho más que el que menos tiene. Este es el pensamiento base que va a delinear las nuevas reglas del juego.La sobretasa que deberán pagar los grandes tenedores de tierra le otorgarán al Municipio mayores recursos económicos, y por otro lado, podría incentivar a que los propietarios vendan esos terrenos para evitar el pago de una importante tasa.
"Se busca que lo vedan a un precio que el mercado lo pueda pagar. Como no va a ser más rentable tenerlo ocioso y especulando, lo van a tener que vender a un precio que la comunidad pueda pagar", interpretó el hombre de confianza del intendente Piaggio.Asimismo, informaron que se puede evitar el pago de esta sobretasa, construyendo en esos terrenos que actualmente están siendo improductivos. "Hay una manera: Si alcanzan un porcentaje determinado construido no se va a cobrar esa tasa. Lo más importante es que incentivamos la construcción. Pueden hacer algunas casitas para vender", indicaron.
Herramienta 2: Ceder un 18%Cuando los terrenos ociosos comiencen a ser loteados para poner a la venta -que es lo que busca el nuevo paquete de medidas- los propietarios deberán hacerse cargo del cordón cunera, tal como se aprobó en una ordenanza de 2017.Otro de los cambios que podrían incorporarse es el nuevo porcentaje que le deberán ceder al Municipio. Actualmente, al lotear deben entregar entre el 4 y el 6 % para los espacios verdes, pero con las nuevas ordenanzas que serán evaluadas en los próximos meses, se cederá un 6 % para espacios verdes y un 12 % para el Banco de Tierras. "Ahí empieza la batalla verdadera: porque si tenés un loteo; lo tenés dividido y lo vendes a 500 mil pesos, tal vez el 12 % sean dos lotes. Esos dos lotes, el Municipio los va a vender ¿Y a cuánto los va a vender? Al precio que verdaderamente se tiene que vender, que tal vez sean 300 mil pesos", ejemplificó Sebastián Díaz.
Herramienta 3: Convenios con el MunicipioQuien decida mantener su terreno sin lotearlo o sin construir podrá hacerlo, pero afrontando el pago de tasas que el Municipio considera suficientes para estar brindando servicios que ningún vecino aprovecha, como el alumbrado público, el agua o la cloaca.
"No vamos a obligar a nadie a vender, a construir ni a nada. El que quiera seguir teniendo el suelo improductivo puede hacerlo, pero desde el Municipio vamos a ofrecer la posibilidad de generar un convenio para que esos terrenos puedan ser utilizados de manera productiva", dijo Díaz."Con esos suelos podríamos hacer huertas para cosechar alimentos. Podemos poner dos arcos y armar chanchitas de fútbol para que jueguen los gurises y sacarlos de la calle; podemos generar nuevos espacios públicos. En el Banco de Tierras se permite la firma de convenios con particulares para que lo cedan por cierta cantidad de años. Es una herramienta que ya existe. Con esto, no solo se le anula el pago de la sobretasa sino que además, según la cantidad de años no tendrían que pagar la tasa; no pagarían nada", concluyó el concejal-"El objetivo es que vendan esas tierras, construyan o hagan un convenio para cederlos temporalmente al municipio para producir o para hacer algún espacio comunitario. No estamos inventando ninguna tasa nueva, sólo profundizando las herramientas con las que ya contamos. Todo esto surge de un estudio de profesionales que se dedican a hacer asesorías internacionales", explicó Sebastián Díaz.
Especulación inmobiliaria y uso de los terrenos improductivosOrdenanza actual: Alcanza a 400 contribuyentesAl lotear una superficie deben ceder del 4 al 6% para uso públicoCon la ordenanza en estudio, se llegaría a 5 mil contribuyentesDeberían ceder el 6% para espacios verdes, más un 12% para el Banco de Tierras.Actualmente, Gualeguaychú cuenta con 400 hectáreas de terrenos ociosos.Descontando los espacios verdes y la apertura de calles, podrían destinarse 250 hectáreas para la construcción de viviendas.Los lotes obtenidos por el Banco de Tierra serán puestos a la venta a un valor de mercado accesible.
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