“Hay muchos más proyectos de los que se están construyendo”

Las razones del furor constructivo de estos años. ¿Se está creando una burbuja inmobiliaria local? El arquitecto Domingo Carrazza, que coordina un área de planificación urbana, explicó a EL DIA los dilemas que, según su visión, plantea el crecimiento de Gualeguaychú. Por Marcelo Lorenzo - Usted coordina la Unidad Promotora para el Desarrollo Urbano Territorial. ¿En qué estadio se halla esta experiencia?Domingo Carrazza:- Vale aclarar que dentro de ese esquema hay una metodología de participación que le hemos propuesto al presidente municipal. Y en realidad la Unidad Promotora es la unidad de nivel decisional. Es decir ahí confluyen el Ejecutivo y el Legislativo, en este caso el Honorable Concejo Deliberante. ¿Y por qué se llama nivel decisional?  Porque naturalmente las políticas urbanas tienden a ser desarrolladas por el Estado, aunque no únicamente. La responsabilidad del Estado es la de planificar, la de normar las reglas de juego, tanto en lo que es la construcción, como las reglas de convivencia, y toda la conflictividad que puede tener una ciudad respecto al medio ambiente, el tránsito, la infraestructura, etc. Nadie escapa que estamos viviendo en una etapa electoral y eso ha postergado algunas cosas, aunque seguimos trabajando en algunos aspectos. Hemos tomado contacto con algunos de los postulantes a gobernar la ciudad. Todos reclamamos de alguna manera políticas de Estado. - Uno habla con los candidatos a dirigir la ciudad y el primer reclamo que salta es la falta de planificación urbana...- Creo que eso es una constante. Con lo cual nos parece que tenemos un escenario muy propicio de cara a lo que van a ser los próximos años. Como coordinador de la unidad promotora yo represento al presidente municipal y al secretario de gobierno, quienes por su función a veces pueden estar y otras no en las reuniones. Pero ellos también ven con preocupación el tema, y de hecho le están dando una prioridad importante. Lo que se quiere es buscar acuerdos políticos e institucionales y lo concreto es que las discusiones se han empezado a dar. - El tema cobra actualidad si se piensa que es muy probable que quien resulte ungido en las urnas en octubre hará una convocatoria con vistas a la redacción de la Carta Orgánica Municipal.- Es cierto. Lo que está claro, en definitiva, es que hay una decisión política fuerte de darle continuidad a esta temática en el futuro. Una temática que quizá al vecino le resulte muy abstracta y lejana, pero que de última la vive cotidianamente. Es decir, a la ciudad la disfrutamos o la sufrimos todos los días. Por ejemplo, se escuchan muchas quejas respecto de que el tránsito es un caos. Y eso lo que está denunciando es que allí algo está pasando con la planificación. Hace unos cuantos años que este tema me ocupa en lo personal.  Ahora estoy en la actividad privada. Eso es bueno decirlo: no soy funcionario municipal. Simplemente agradezco la confianza que me han tenido para poder coordinar esta instancia que articula lo público y lo privado; entre el Estado, los vecinos y las instituciones intermedias. Es una tarea de coordinación dirigida también a encontrar acuerdos básicos. Todos apuestan por el ladrillo 
- Desde hace 8 años, por lo menos, la construcción ha sido un motor de la economía local. Gualeguaychú de hecho está cambiando ediliciamente. ¿Quiénes construyen y por qué?- Creo que en todos los estamentos de la comunidad se está construyendo. Incluyo aquí a los barrios, donde se detecta la construcción espontánea. Uno suele recorrer la ciudad y lo que ve, por ejemplo, es que en la periferia la gente prioriza construir o ampliar su casita. Trabaja los fines de semana, a veces en familia, por autoconstrucción quizá, o mediante la contratación de algún albañil del barrio o algún pariente. Este es un parámetro. Obviamente que hay distintas situaciones. Hay una porción de la comunidad que no puede siquiera comprar una bolsa de cemento y 100 ladrillos. Es decir, no todos pueden construir, pero diría que hay una gran franja que sí puede. Después está el pequeño ahorrista que no está muy seguro en el sistema financiero y por lo tanto ahorra mejorando su casa, su taller, o construyendo un departamentito para el turismo, o incluso haciendo bungalows. La construcción, en suma, es una cosa que se da en distintas escalas. Es bastante parecido al turismo. No tan democrática, pero es una actividad económica que reparte, que ocupa gente. - Por otro lado, hay que decir que el ladrillo ocupa un lugar importante en el imaginario del argentino. ¿No cree?- Es así, siempre estuvo presente. - Por ejemplo ha sido visto como una reserva de valor...- Sigue siéndolo. Es un reaseguro. Como me dice el inversor al que le estoy haciendo el edificio en calle Luis N. Palma: 'mirá, en el ladrillo podrás perder el 10 % o ganar el 10 %,  pero nunca vas a perder todo'. En el sistema financiero -me dice- sí se puede llegar a perder todo de golpe. Según él, si Argentina está en crisis es una cosa, pero que Estados Unidos esté en crisis, como hoy, es un cráter. Así que en este frente hay que esperar cualquier tiro. - ¿Hay un efecto soja en la construcción?- Yo limitaría ese efecto. Obviamente que la gente que tiene una buena cosecha puede volcar parte de sus beneficios en ladrillos. Pero también es un inversor que tiene otras cuestiones. No solamente se vuelca a la construcción. Tiene otro nivel de ingreso. Es importante recalcar el papel del pequeño  ahorrista, el comerciante, el profesional, cuya capacidad de ahorro le permite perfeccionar su vivienda, ampliar su local, dejarle a un hijo un departamento. Están en boga, por ejemplo, los sistemas de administración. El otro actor es el ahorrista importante, que suele diversificar su inversión y también apuesta por el ladrillo. - Es curioso que se invierta en la construcción en un contexto de escaso crédito hipotecario.- Al respecto, es bueno recalcar que hay una franja de la sociedad que no está atendida. Eso también es cierto. Es decir, es gente que sólo puede aspirar a un alquiler o a adquirir un buen auto, pero no puede acceder a una vivienda en un plazo relativamente corto. No le da la capacidad de ahorro, por ejemplo, para asumir las cuotas de un crédito hipotecario. Lo que empuja hacia arriba todos los valores
- ¿No cree que existe sobre-inversión en ladrillo? ¿No se está creando una burbuja inmobiliaria en Gualeguaychú?- Si uno analiza Entre Ríos, Gualeguaychú tiene como un valor agregado permanente. Esto se da por varias razones. Gualeguaychú siempre tiene un plus de expectativas respecto a otras ciudades de la provincia. Se habla de turismo, se habla en comercio, se habla en industria, se habla de agro. Gualeguaychú cuenta no solo con la cercanía a Buenos Aires sino con una diversidad productiva que hace que la expectativa que se genera alrededor de ella sea importante. Por lo tanto eso genera visión, no solamente del gualeguaychuense sino de la gente que viene. De hecho estoy atendiendo gente que normalmente viene de afuera, y que quiere invertir acá o quiere venirse a vivir. El otro día atendí un muchacho colega que buscaba un departamento y me dijo que si las cosas le cerraban prefería venirse a vivir acá con su familia porque veía la ciudad tranquila, con escala, linda y con muchas alternativas. Aparte Gualeguaychú hoy no es un sitio desconocido en Argentina. Es una marca. No sé si esto lo hemos asumido totalmente, porque uno va afuera y menciona el nombre de la ciudad y todos la identifican por alguna razón, por los carnavales o porque somos algo revoltosos. En definitiva, estamos identificados. Y cuando esa gente viene acá, a pesar de que nosotros somos bastante críticos de nuestra propia ciudad, se van satisfechos en general. - Respecto a la expectativa, se diría que lo improbable es que Gualeguaychú no crezca. - Esa es una certeza. Aunque esa certeza encierre algunas incertidumbres. Vamos a crecer, de eso no hay dudas. El tema es cómo vamos a crecer, en función de qué y para quiénes. - Ahora bien, que tanta gente se vuelque al ladrillo, ¿no presiona hacia arriba la cotización de inmuebles y propiedades?- Seguro. Es la famosa ley de la oferta y la demanda. Se ve en el mercado de trabajo. Hoy por ejemplo no es fácil conseguir a una persona que sepa revestir un baño. Hay que competir incluso con otras empresas por esa mano de obra. El tema es cómo seducís a esa persona que está especializada. Hoy no podes elegir como antes. Hoy a la mano de obra hay que capacitarla, pero también mantenerla, darle incentivos para que se sienta bien. - ¿Y qué ocurre con la cotización de la tierra?- Bueno, el factor tierra es el insumo de la ciudad. Y hay una sobrevaloración. Pongamos un ejemplo, que me pasa a mí y le puede pasar a otro. Mucha gente te dice: 'mirá, tengo una casa en tal lugar. Tiene como 60 o 70 años, pero está bien conservada'. Y luego te aclara: 'pero ahí se pueden hacer 5 pisos'. ¿Entonces cuánto vale? Ahí viene el punto. Te menciona una cifra que vos decís: 'pucha, no me está cobrando la casa, sino la expectativa que genera ese lugar. Siendo que todavía hay que invertir para hacer esos 5 pisos'.  Es como aquel que te dice: 'mirá mi campo está muy bien ubicado porque está al lado del río, ahí se puede hacer un club náutico, se puede hacer esto o lo otro, un montón de cosas'. ¿Cuánto vale la hectárea, entonces? '35 mil dólares', te responde. Y esto pese a que el terreno está lleno de yuyos y es bajo. Es decir, te están vendiendo la expectativa. Estamos ante un socio del futuro negocio. Yo leo bastante de este tema, y veo que es el gran problema que tiene hoy la ciudad de Buenos Aires. Para que una inversión tenga rentabilidad, digamos, el valor de la tierra no debería pasar de un 12% del valor de la inversión. Eso sería el ideal si uno quiere, por ejemplo, construir un edificio. Sin embargo, en Buenos Aires hay terrenos que valen el 50 y hasta el 80% del valor de la inversión. Entonces uno a veces se pregunta: ¿Cómo es posible que el metro cuadrado de un departamento valga 2.700 o 3.500 dólares? Claro, pero resulta que ese terreno vale 2 millones de dólares, por ejemplo. Y encima hay que invertir 3 millones más para hacer el edificio, y prorratear los 5 millones de dólares y el beneficio empresario. Esto se está dando en Buenos Aires. No todavía en Gualeguaychú. No obstante, está el valor expectativa, por el cual nadie te vende la propiedad por lo que vale, ni por la tasación técnica, ni por la ubicación, sino por lo que se pueda hacer allí. Lo que puede hacer el Estado
- Esta sobrevaluación inmobiliaria coincide con el déficit habitacional. La pregunta es: ¿hay modo de regular esos valores?- Hay una especulación natural. Ahora, el Estado siempre puede hacer algo. Está en su capacidad de gestión, y en su inteligencia para producir equilibrio. Porque tiene que haber un equilibrio. De lo contrario, se puede producir el efecto contrario: desequilibrio urbano. Lo cual es grave. Pero el Estado siempre puede a través de normativas, a través de premios y castigos, a través de una planificación conocida por todos y hecha por todos, tomar medidas correctivas respecto al mercado inmobiliario. Por lo general no lo hace porque esto despierta escozores. - Quizá no lo pueda hacer un gobierno o una facción partidaria. Otra cosa sería si se fijara una política consensuada con todos los sectores...- En realidad la única manera de lograrlo es haciendo una política de Estado, y haciendo acuerdos con todos los sectores de la comunidad. Si no existe este marco de consenso, quien quiera hacer algo termina aplicando medidas de corto alcance, que ni siquiera atacan el problema de fondo. El ejemplo de Brasil es elocuente. Después de 10 años de discusión lograron una ley que estipula que la tierra urbana tiene implícito el beneficio social. Entonces eso está por encima de cualquier especulación individual empresarial. Se llama el Estatuto de la Ciudad, un conjunto de herramientas que utiliza el Estado en su relación con el privado. Pero buscando la armonía entre estas dos esferas. Siempre fomentando espacios y desarrollo. Teniendo como clave la responsabilidad social empresaria. La  tierra urbana debe tener un sentido social. No negando el beneficio para el que invierte, para el que arriesga, pero dentro de un marco de equilibrio general. - Con respecto al desarrollo urbano, en Gualeguaychú se detectan algunos cuellos de botella. Por ejemplo, tenemos un problema con la energía. Muchos inversores se quejan de que llega tarde y con dificultades. ¿Usted qué piensa?- Es un cuello. Para hacer un edificio de cierto porte se necesita construir una subestación de energía. Eso lleva un proceso de negociación con la Cooperativa Eléctrica, algo que normalmente llega a feliz puerto. Digamos que no estamos hablando de la voluntad de las personas, sino de una cuestión objetiva. Está claro que la ciudad demanda otro tipo de redes, otro tipo de capacidad energética. Sabemos también que en Argentina la energía está subsidiada. Todas estas cosas influyen desde el punto de vista urbano. Es como una infraestructura básica, es como la cloaca, el agua, como los pluviales. No se pueden hacer cosas sin consultar este contexto. Uno puede discutir un montón de reglas de juego para la construcción. Pero tiene que haber también un sustento para que esas inversiones no produzcan perjuicios al resto de los vecinos. - Bueno, la palabra "sustentable" quizá también encaje aquí. - Exacto. Lo nuevo en los procesos urbanísticos no es lo que van a lograr sino cuánto van a durar. Es decir, yo puedo crear un escenario propicio. ¿Pero para cuánto tiempo? Pongamos el ejemplo del turismo. Estoy viendo un poco el tema termalismo a nivel mundial y toda la historia de esta actividad. Y aquí surge la pregunta: ¿por qué hay más de 100 emprendimientos en España que están cerrados de hace 200 años? ¿Qué me está diciendo este dato? Si hay abandonados 100 balnearios -así llaman a los Spa o edificios hoteleros con agua termal- ¿qué significa? - Por lo pronto que no son eternos... - Exacto. Eso está marcando que las cosas pueden ser cíclicas. Entonces, insisto, lo importante es cómo crecemos, para dónde crecemos, para quién crecemos. Teniendo en vista que el crecimiento es algo dinámico. Y que ninguna planificación tiene que encorsetar. Esa visión urbanística ya pasó. Existe el dinamismo, la híper acción y no la inacción.  El urbanismo debe producir más acción, sin dejar de ser previsor. Es decir debe guiar. Pero estando un pasito adelante. No más que eso. Con eso alcanza. - ¿Está diciendo, por otro lado, que es un error apostar todas las fichas a una misma actividad? Pensemos que alguna vez Gualeguaychú pensó que el frigorífico era eterno.- Sí, pero supo diversificarse. Tenía el agro, generó el Parque Industrial y después el turismo. Aquí reside la gran fortaleza de Gualeguaychú: tiene todas las actividades económicas casi mágicamente equilibradas. Tenemos un buen Parque Industrial, en crecimiento. Tenemos un turismo interesantísimo, en crecimiento. Tenemos una actividad económica general en ascenso. Pero esto supone aceptar, también, que no vamos a ser el gran centro turístico de Argentina. Y de hecho no creo que queramos serlo. Por ahí va la cosa. Tampoco debemos aspirar a ser el gran centro comercial. Creo que nosotros, como ciudad, siempre vamos a andar buscando el equilibrio entre actividades económicas diversas. Es como dice la gente que tiene ahorros: 'hay que poner huevos en todas las canastas'. Casi naturalmente nosotros actuamos así. - Volviendo a la construcción edilicia de la ciudad, ¿qué marca la coyuntura? ¿Hay más proyectos?- Hay mucha necesidad de construir. Y diría que hay muchos más proyectos de los que se están construyendo. El tema va a ser hasta dónde -que es un poco lo que estamos hablando- va a soportar la ciudad. No sólo hablo en términos de infraestructura, sino por su mercado, por su capacidad de compra, por su capacidad de consumo. No hablo del consumo diario de distintas cosas, sino de un departamento, de una casa. En definitiva, el mercado va a tender a equilibrarse. La gente teniendo muchas opciones al mismo precio, va a elegir la que le parece que es mejor. Pasa en turismo, pasa en la construcción.