La carga fiscal representa casi la mitad del costo final de una vivienda en el país: qué sucede en Gualeguaychú

El costo de construir una vivienda en Argentina se encuentra fuertemente condicionado por la presión del Estado. Así lo advierte un informe exhaustivo realizado en mayo de este año por los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir y difundido por la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco). El estudio, basado en una vivienda unifamiliar estándar de 130 metros cuadrados, determinó que el 48,92% del precio final de una obra se explica exclusivamente por el pago de impuestos y aportes a la seguridad social. Esto significa que de un costo estimado de $1.940.454 por metro cuadrado, unos $949.358 corresponden a la carga pública.

Al desglosar este componente fiscal, el sistema previsional y de seguridad social emerge como el más pesado, representando el 26,7% del valor total de la construcción; prácticamente la mitad de lo que se invierte en mano de obra dependiente es absorbido por el Estado antes de llegar al bolsillo del trabajador. Por su parte, los impuestos nacionales aportan un 15,44% al precio final, liderados por el Impuesto al Valor Agregado con el 9,85% y el Impuesto a las Ganancias con el 4,24%. En el nivel subnacional, los tributos representan un 6,78%, destacándose el Impuesto a los Ingresos Brutos, el cual genera un grave efecto cascada que eleva su incidencia efectiva al 5,42% sobre el precio neto de la obra, a pesar de tener una alícuota nominal promedio de apenas el 2,34%.

Pero el impacto estatal no se limita a la edificación propiamente dicha, sino que se extiende a la comercialización y a la tenencia del suelo, variando según la modalidad del proyecto. Según indica el trabajo de Argañaraz y Mir, cuando una persona física compra un lote y contrata a una empresa para construir, sólo el proceso de adquisición, escrituración y tenencia anual del lote le implica un costo impositivo-previsional equivalente al 9,3% del valor de compra, impulsado principalmente por el IVA y Bienes Personales; si esa persona decide vender la casa terminada, la comercialización añade un costo extra del 3,93% del valor de escrituración.

En cambio, cuando una empresa desarrolladora adquiere la tierra para edificar y vender, la compra y escrituración del terreno le implica una carga fiscal del 7,80%, mientras que la posterior venta de la unidad terminada al consumidor final conlleva otro costo del 6,32%. Al unificar todos los eslabones de la cadena, que abarcan la compra de la tierra, la construcción y la comercialización, el costo tributario y previsional global alcanza un abrumador 41,71% del valor total que paga el comprador por la unidad, estableciendo un piso de costos estatales que encarece significativamente el precio de las viviendas dificultando el acceso a la casa propia.

A su vez, esta distorsión impositiva convive con un marcado cuello de botella financiero debido a la escasez de crédito tanto para la oferta como para la demanda. Los bancos enfrentan serias dificultades para fondear proyectos a largo plazo debido al descalce entre depósitos cortos y créditos largos, lo que retiene a los desarrolladores de lanzar obras en volumen. Asimismo, la oferta de créditos hipotecarios es altamente restrictiva, al punto de que el 70% de los potenciales beneficiarios no califica bajo los estándares actuales.

Para ahondar en esta problemática con un anclaje local, Ahora ElDía conversó con Alejandro Ferrer, presidente de la empresa constructora Hornus S.A., y José Ángel Tofolón, histórico dirigente de Uocra Gualeguaychú.

Ferrer, en primer lugar, advirtió: “La actividad de la construcción en general viene en una caída a nivel nacional que no se detiene. Hay excepciones regionales ligadas al desarrollo de sectores como la minería o el petróleo, que impactan en zonas muy puntuales del país. Salvo por ellas, la realidad es que tanto a nivel nacional, como provincial y local la actividad viene en una caída muy fuerte desde hace dos años. Para graficarlo más concretamente: se han perdido alrededor de 5.000 puestos de trabajo en Entre Ríos”.

Según observó el presidente de la firma constructora: “No se ve un nivel de actividad acorde a las necesidades del sector y de las familias que necesitan acceder a una vivienda”, y consideró que las principales razones que lo explican son la enorme dificultad que tienen los potenciales propietarios para acceder a créditos hipotecarios, la desaparición del Estado nacional en la política de viviendas sociales y el aumento del costo del metro cuadrado medido en dólares, dado el incremento de los insumos y la quietud en el valor de la moneda extranjera.

“La relación costo por metro cuadrado vs dólar ha empeorado respecto a otros años. A esto se suma un dato muy fuerte que impacta de lleno en los costos y que es ajeno a las posibilidades de optimización que tiene una constructora, que es el costo impositivo y de cargas del sistema previsional y de seguridad social que, según el estudio recientemente difundido por Camarco está en un 48,9% del costo total. Dicho fácil, el que compra una casa en un desarrollo está pagando casi un 50% del precio por los conceptos antes mencionados. Este dato claramente no refleja un incentivo a que se pueda acercar la oferta con la demanda como debería ser, más aún cuando el Estado nacional desaparece de la política habitacional”, completó.

Por su parte, el dirigente de Uocra Gualeguaychú, José Ángel Tofolón, reconoció que “las cargas sociales y los impuestos siempre han sido un problema” en el rubro de la construcción, pero aseguró que “las empresas tienen mecanismos que les permiten recuperar sus inversiones cuando realizan la redeterminación de precios”. A su vez, opinó que la caída en el sector “no repercute mucho en la actividad privada porque hay mucha evasión y un alto porcentaje de mano de obra informal, debido a la falta de control desde las autoridades competentes”.

En cuanto a la obra pública, Tofolón consideró que “está prácticamente paralizada en nuestra zona, salvo la construcción por parte del IAPV de algún plan de vivienda, o de obras por parte del Municipio realizadas con fondos propios”.

La mirada desde el sector inmobiliario

El corredor inmobiliario Joan Fleitas remarcó el gran desafío que supone “generar alternativas que faciliten el acceso a la vivienda en un contexto donde los costos de construcción y financiamiento continúan siendo elevados para gran parte de la población”. “Como sector, debemos seguir trabajando para acercar oportunidades reales a las familias y promover desarrollos que acompañen el crecimiento de Gualeguaychú”, manifestó.

Y reconoció que “aunque sigue habiendo una gran cantidad de propietarios en la ciudad, el acceso a la vivienda propia se ha vuelto más desafiante debido al aumento de los costos de construcción y al contexto económico general”. “Sigue siendo una meta posible, pero requiere planificación, financiamiento y, en muchos casos, comenzar con la compra de un terreno antes que por la adquisición directa de una casa terminada”.