Popelka: "El Registro todavía espera"

El Jefe del Registro de la Propiedad Inmueble nos habló del proyecto fustrado en la Constituyente de pasar el registro a la órbita judicial. Y de extranjerización de la tierra, humedales e islas de propiedad del estado.
Por Marcelo Lorenzo, Gustavo Rivas y Rubén Skubij

- En la Convención Constituyente estaba resuelto el pase del Registro al Poder Judicial, pero todo quedó en la nada ¿Qué pasó después?La iniciativa fue nuestra, de acuerdo a lo estudiado a nivel nacional e internacional respecto a los registros. Nos pareció un buen proyecto; luego el Ejecutivo lo hizo propio y nos alentaron a apurarlo; ellos lo impulsarían. Fue en julio de 2005, hubo buena disposición, tuvo apoyo de muchos sectores y colegios profesionales: Abogados, Martilleros, Rematadores.  - ¿Cuál era la motivación?Que la repartición tuviese una estructura jurídica adecuada a su función. El registro es eminentemente técnico, específicamente jurídico. No es un ente administrativo, como muchos creen y hasta los dicen en forma peyorativa, como para que no pase a una instancia mejor y que en definitiva, lo era antiguamente. Antes era una entidad administrativa, un depósito de papeles. Hoy genera derechos porque a partir de la calificación que el registrador hace de los documentos que ingresan, el registro determina si está conforme a Ley o no y si merece la inscripción registral o no. Eso produce confianza en los terceros y en la comunidad. ¡Vaya si es importante! y además tiene un contenido patrimonial y económico.- Desde que se hizo el edificio de tribunales, se lee en las  puertas principales: "juzgado, registro". Se lo consideraba parte de la justicia. Con posterioridad al proyecto -por eso no está en los fundamentos- encontré un librito que habla de la reseña de los registros de E. Ríos, desde la conquista hasta nuestros días. Les leo un párrafo que muestra cómo en E. Ríos los registros históricamente estaban dentro del P. Judicial.; la función registral la hacían los jueces. Por distintas razones, los títulos van registrándose así; por ley del 6 de febrero de 1850, se disponía que "ante los perjuicios causados por la falta de certeza y seguridad de las propiedades raíces que deben ser ciertas y determinadas para que los propietarios puedan dedicarse con seguridad y libertad a su cultivo los títulos de propiedades situadas en la provincia, extendidos fuera de la misma, sean presentados al Juzgado de Primera Instancia para su visa y registrados en el libro de protocolos del juzgado". Para dar seguridad jurídica, se iba a los jueces, es decir para la función que hoy llevamos los registradores.- Ustedes le dan juridicidad a la posesión...No en balde Manuel Peña de Quiroz, un importante jurista español, dice que es una función cuasi jurisdiccional: proclama situaciones jurídicas. No es una función jurisdiccional en el sentido formal, porque no dirime contiendas; pero sí en el sentido material. No dirime contiendas pero las previene, logra seguridad jurídica y con eso, la paz social. Fíjense si son importantes sus funciones y no sólo en estos lugares. En la provincia y alguna otra del país, no se le da la importancia que ha merecido en cambio, a nivel mundial. China incorporó a su constitución la propiedad privada. Antes de eso, intervenieron en reuniones del Consejo Notarial Latino; venían a observar cómo estaba funcionando el sistema en Latinoamérica y ahora lo plasmaron. También Europa del Este y hasta Cuba, está reorganizando sus registros y recomponiendo el tracto, a partir del último titular registral inscripto. A un amigo que está como Director en Cuba le pregunté ¿cómo es el tema de la  propiedad? "ya te vas a enterar cuando se disponga".Fíjense si es importante la propiedad, que hoy, con la recesión económica en el país y el mundo, una medida de fomento a la inversión para el desarrollo, es otorgar créditos a través del Bco. Hipotecario con fondos de ANSES para generar movimiento económico a través de la construcción. Y pregunto ¿qué es lo fundamental para entregar un crédito hipotecario? Tener el título de propiedad. Si no se tiene el título en regla, no hay crédito ni evolución económica. Esto lo decía Hernando De Sotto en "El Misterio del Capital".- Esto hace a la institucionalidad de la economía. El tema de la juridicidad, de la propiedad. Si esta es débil, la inversión desaparece.Totalmente. En Argentina  se hizo una experiencia que salió publicada en Clarín, a través de la Universidad Di Tella. En Quilmes hicieron un sondeo en 600 familias y comprobaron -entre arquitectos, economistas y médicos- que las  que tenían títulos de propiedad tenían mayor desarrollo económico, mejor bienestar, de salud y cultural. Y hasta en cuestiones relacionadas con lo social o religioso, también las que tenían el título en regla, estaban mejor.- La propiedad genera un efecto progreso hacia su poseedor y su entorno.Por supuesto. Entonces ¿es o no cierto lo que decimos en ese proyecto, que es una repartición estratégica para cualquier Estado? Más allá del signo político que sea, provincial o nacional.- Es decir, ustedes buscaban jerarquización, autonomía.Independencia económica, autofinanciamiento: lo que el registro recauda que vuelva a la repartición. En todo el mundo, en todas las reuniones de registradores iberoamericanos se lo ha dicho.- Ahora es como una especie de caja recaudatoria. Es decir, tributan pero no vuelven.Eso también lo dijeron las Naciones Unidas y la Comunidad Económica Europea. En un estudio que hicieron ambas instituciones dice: en los países donde lo recaudado por las tasas los Registros de la Propiedad va a "rentas generales", tienden a tornarse obsoletos. Y es la verdad: cuando a los Registros se los considera una simple estructura administrativa, terminan siendo más burocráticos. Hay que darle una estructura ágil, rápida, segura, con mucha capacitación, informatización, independencia, que sean fuertes y no cedan a presiones.- Presiones: ¿un ejemplo de una presión externa hacia el Registro? A mí me han ocurrido algunos casos de llamados telefónicos de "que ese trámite" que sé yo...patatín patatán.- Tentativas de presiones... Hay registradores que ceden y otros que no; tampoco es una cosa de todos los días, pero ha pasado. A mí me ha pasado también.- Sobre todo, cuando se debaten patrimonios importantes. Esto es una opinión personal, más allá de la cuestión del registro. Creo que en la Provincia, los cargos de subsecretario de Justicia para abajo, deberían ser técnicos. Ministros y demás, que sean políticos, que marquen las políticas que se quieran seguir. Pero para lo otro, tienen que ser técnicos de carrera, por concurso. En otra forma no se puede progresar.- En conclusión, se ha perdido una oportunidad. Creo que todavía estamos a tiempo. Eso es lo que se nos dijo la C. Constituyente.- Tenemos entendido que la Constituyente decidió no institucionalizarlo allí, pero someterlo a una ley.Hubo varias etapas; primero quisieron archivarlo. Hubo un convencional que tomó la posta; lo defendió y explicó en el plenario donde lo iban a archivar - eso pretendían-  y para sorpresa del que expuso, tuvo varias adhesiones. Tanto, que si se votaba ese día, se aprobaba. Pasaron a cuarto intermedio para que vuelva a comisión y lo estudie. Ahí se negoció y resolvió que el registro iba a pasar al P. Judicial y sería reglamentado por una ley. Tan es así, que hasta el Pte. de la Convención Dr. Busti, con vehemencia lo dio como primicia. Era un hecho que los registros pasaban al P. Judicial y que se iba a reglamentar por ley. Además, era su intención desde antes; el Dr. mismo Busti fue quien nos impulsó en 2005. Cuando llevé el proyecto me dijeron: "hoy es el día de Evita -26 de julio del 2005- es un buen augurio". Y en la Convención, cuando ya era un hecho, resulta que en esa semana empezamos a tener noticias de que había presiones, que se estaba negociando otra cosa y de que había gente que ya no se animaba a mantener la postura, ni a votar. Otros prefirieron salir del recinto y en definitiva, se perdió la posibilidad de pasar el Registro a la esfera judicial. Siguiendo el plenario por Internet, estábamos atentos a los fundamentos que esgrimían para no pasarlo; eran pobrísimos y hubo un convencional que defendió nuestra postura; dijo que no encontraba motivo para que esto no sea así.- ¿Y entre esos pobres argumentos cuáles recuerda?"Que no era conveniente" decían que tenía que ser la Legislatura. Pero ésta en su momento dijo "frenemos la máquina, podría ser inconstitucional". Entonces ante la reforma Constitucional, dijimos "se acabó el problema; la Constitución nos remueve el obstáculo". Y ahora la Constitución dice no, háganlo por ley. Entonces la Convención resolvió que la Legislatura debía dictar una ley en un plazo breve -van 10 u 11 meses- resolviendo la cuestión de los Registros. Ocurrió otra cosa: empezamos con el de la  Propiedad inmueble y de nuestro se colgó el Registro Civil. Es más: usó nuestro proyecto textual, lo copió y la Dirección de Personas Jurídicas se enganchó en el mismo tema. Resulta ser que hoy el Reg. Civil  tiene una ley, donde mejoraron la cuestión salarial que ellos pretendían -eso y nada más- y les resolvieron el problema. Lo nuestro era más que una cuestión salarial; era estructural.
- Ahora a 10 meses ¿cuántos proyectos hay presentados?. Esa es la otra, la Ley de Personas Jurídicas; hace unos días recibió media sanción, es un proyecto de ley de autarquía para mejorar estructuralmente y  poner celeridad en las cuestiones de los trámites de las personas jurídicas y para traer inversiones y la sociedad y la precalificación de los documentos. Está todo bien me parece bárbaro y es más: en 2000 escribimos una idea para el cambio en los registros inmobiliarios, diciendo que la autarquía es una  posibilidad interesante que habría que estudiar en profundidad y evitar la politización. Y ahora le tocará al registro, supongo yo.- ¿No hay ningún proyecto todavía?Que yo sepa no. No sé si volverán a retomar aquel proyecto que presentamos y todavía está en el Senado o si tendrán otro o se hará una autarquía.- ¿Ustedes no han interesado a algún legislador de Gualeguaychú? Tenemos un senador y dos diputados...No he tenido oportunidad de estar con ellos, pero sí con un asesor de ellos y se ofreció a colaborar.- ¿Puede el Registro llevar algún termómetro de lo que está pasando a nivel económico? ¿qué indica hoy?No es algo preciso, pero les diría que ahora algo ha repuntado. Hace unos meses había disminuido la actividad sobre todo, en la parte de dominio que es lo que marca ese termómetro. Había disminuido entre un 30 y 40 %, que me parece mucho por la siguiente comparación: en 2001- 2002, cuando la crisis  en el país y la provincia, me tocó por presiones de algún superior, hacer una estadística porque me decían que el registro tenía que estar al día. Tuvimos paros durante un año; saqué una estadística; en dos años y medio, el personal no trabajó un año completo. O sea, un 40% de tiempo no trabajado, computado días y horas de trabajo. Y comparando períodos anteriores, la actividad en inmuebles había disminuido 14 %. Ahora ha disminuido 30 o 40 %. Me ha sorprendido y me parece que es más fuerte esto.- Y más o menos lo detecta hace unos meses, un año...Sí unos meses atrás. Diría tres cuatro meses, un poco más.- ¿Y cantidad de hipotecas?No tenemos un promedio pero hay bastante movilidad, se ha empezado a mover ese mercado que hace un tiempo se había parado.- Está pendiente tema de la extranjerización de la tierra.Y otra cuestión me pareció interesante, es un fallo reciente de la Corte Suprema, donde adoptando una "acción de clases", dictó una medida cautelar de no innovar, respecto a un desmonte en Salta. Por primera vez la Corte adoptó la "acción de clases", que no está legislada: lo hizo en forma pretoriana y me parece muy bien. Lo comentaba con algunos amigos respecto a Botnia; habría que tenerlo en cuenta.- Como antecedente.Sí. Hace un tiempo apareció una nota en Clarín enumerando falencias entre distintas reparticiones, respecto del cuidado y control de toda la cuenca del Uruguay. Se me ocurrió pensar que Gchú, como comunidad o cualquiera que sienta con interés legítimo, podría pedir a la justicia que tome los recaudos  para con esas reparticiones o quienes tengan la responsabilidad de llevar el control.- De la defensa.Más que nada, los parámetros, los  cuidados. Porque decía esa nota -y a mí realmente me alarmó- que fueron a distintas reparticiones y no tenía una estadística, un parámetro.Es una cuestión muy personal que me gusta seguirla y que podría llegar a ser útil. Que la justicia conmine a estas reparticiones a llevar esos parámetros actualizados. Otra cuestión es la de los desmontes; son 2 leyes  que en E. Ríos nos debemos. Una, con respecto a la extranjerización de la tierra que podría ser provincial y si se quiere, nacional. Para que por lo menos haya un registro -que no lo hay- de qué propiedades están en manos de extranjeros.- La extranjerización debería ser un tema nacional. Pero la provincia podría controlar de quien es la tierra que suele figurar a nombre de sociedades.Es más, podría darse el caso de las sociedades extranjeras. De las sociedades off-shore que es otro problema también.- Queda innominada la propiedad, se diluye la identidad.Hace un tiempo en 5 horas se conseguía una sociedad en Uruguay. Discutía con un colega uruguayo y me dijo: "estamos mejorando esa situación con la legislación". No sé si ha sido tan así, porque en realidad es parte de la riqueza uruguaya, pero al menos debería tenerse el control, saber de quién es la tierra, cuántos extranjeros son sus dueños.  Por otra parte creo que sería atinado hacer como en Brasil, que tienen este sistema y otra normativa paralela, como limitante para vender las propiedades rurales a extranjeros. Creo que es no más de un 20 % por cada departamento.- Porque la tierra es estratégica...Además hay una cuestión económica que es muy evidente. En Cádiz, España, un departamento de 100 m2 cuesta 500 mil euros.- La crisis del ciclo agrícola hace que las propiedades inmuebles rurales se desplomen.Todos los funcionarios internacionales lo ven; el mundo tiene que comer y que estos países son los que van a dar la alimentación. ¿Y de dónde sale el alimento? De la tierra; todo eso es estratégico, por ello decimos que es importante que el registro sea independiente y fuerte, que tenga una buena estructura.- En una época se hicieron las colonias agrícolas que era una visión estratégica del suelo.El tema de las Islas del Ibicuy.- Y de las Lechiguanas.Tuve oportunidad de ver en ese librito de las Lechiguanas que escribió el padre del actual fiscal de Estado.- En época del Gobernador Favre cuando se las en concesión,  alguien se opuso: era casualmente el padre del actual fiscal de Estado. Tulio Rodríguez Signes.- Hace poco el hijo, Julio, Fiscal de Estado, ha ventilado la cuestión de las ocupaciones que se hacen en islas de la Provincia.Es otra cuestión que proponíamos en el proyecto. Que haya un registro de los bienes públicos del Estado. La Ley Nacional 17801 dice que no es necesaria la registración, en su Art. 10. Pero ¿por qué no registrarlo en el lugar que está destinado a eso? Y poner un sector específico en el Registro, para los bienes públicos del Estado. Eso impediría las usurpaciones, toda la problemática de las islas que por el Art. 2340 del Código Civil, son de bienes públicos del Estado, salvo las que sean de particulares.Cuando se resuelva la cuestión de límites con la Pcia. de Bs. As por la ley 1800. Entonces a partir de ahí dijeron -las autoridades de facto de entonces- "qué bueno, acá tenemos para hacer dulce de negocios" y llamaron a una especie de concurso. Y por sistematizar todo esto -según el libro de Rodríguez Signes- el Estado llamó a una especie de concurso "entre gallos y medias noches" y adjudicó a una empresa norteamericana 30 mil hectáreas de islas. Y como contraprestación, tenían que "sistematizarlas"  -vaya a saber qué significa eso- y devolverle el 20 %, o sea 6 mil hectáreas después de sistematizar las 30 mil.- El compromiso era hacerle terraplenes y otras mejoras...No era una concesión; se las dada directamente en propiedad. Después, felizmente vino la Democracia y por una Ley dejaron sin efecto todo eso ¿Pero qué pasó? Siguieron ocupando islas -que es lo que descubre el actual Fiscal de Estado, justo al hijo de aquel autor. El Código Civil en su art. 2340 en su primera redacción, decía que eran de dominio público del Estado, pero  mucha gente estaba desde hacía tiempo ocupándolas. Entonces, con la reforma de la 17711, agregaron: "salvo que estuviesen ocupadas por su propietario". Pero se refería las que estuviesen a esa fecha y no a los que en adelante siguieran ocupando. Entonces los nuevos propietarios hacían mensuras y luego reclamaban título. Una falencia quizás sin intención, del sistema instituido.- Ahí el Estado no se defiende bien. Hacían las mensuras, Catastro las aprobaba y después empezaban los juicios de posesión. Ahora eso se paró...El Manual del Agrimensor dice que se deben agotar todos los medios para determinar quién es el titular del terreno a usucapir. Conozco muchos agrimensores y la mayoría son de buena gente, pero se ve que hubo algunos que hicieron la vista gorda. O por ahí hasta de buena fe, hay gente que desconoce. Hace poco me vinieron a consultar por un aluvión y considerarlo como propiedad de la isla. La cuestión es jurídica, no es tan sencilla,.En  2001 mandé una consulta porque se presentó un caso en Gchú. de un aluvión de 250 Has y la incorporaban a la isla de que era dueño el titular de dominio. Entonces, como sabía que era un "peso pesado" y que no tenía muchos argumentos pregunté a la Dirección: ¿qué hacemos con esto? Porque sabía que había un caso igual en Paraná, al lado del túnel subfluvial. Nunca tuvo respuesta. En esas cosas el Registro tiene que tener una formación fuerte, independiente.- ¿Dónde anduvo la semana pasada?.Me gusta la vida al aire libre, la caza, pesca, actividades deportivas, la navegación. Estuvimos acampados en Costa Uruguay Sur; vivir allí unos días es un placer, en contacto con la naturaleza, ver la vegetación, los pájaros. He andado mucho en el monte, vi especies nuevas para mí, con colores preciosos. Y toda esa armonía tan linda; pero como contraste, escuchaba el motor de una topadora en un campo lindero trabajando incesantemente y el crujir de los árboles que se venían abajo. No sé si habrá habido estudio de impacto ambiental; o como dice la Ley de Bosques, una audiencia pública para autorizar el desmonte. No estoy en contra del progreso, me parece perfecto, hay que aprovechar los recursos lo más que se puedan. Pero no degradarlos.- El tema de los humedales se trató mucho el año pasado. Entre Ríos es una de las provincias más desvastadas.Era lo que se estaba haciendo allí: habían secado una parte y les estaba dando buenos rindes. Si esto está técnicamente aprobado y tiene consenso hacia el bien común y al progreso, bárbaro. Pero a mí me quedó la duda; en las zonas que están cercanas a los ríos, eso debe ser intocable; en Brasil también tienen una ley parecida. La hemos mencionado, pero ningún legislador se ha interesado. Ellos le llaman Derecho Real de Propiedad Forestal, que acá es distinto. Acá el Derecho de Propiedad Forestal favorece la forestación y a las papeleras. Allá, el Derecho Real de Propiedad Forestal es para preservar la forestación nativa y sobre todo, la que está cercana a los cursos de agua; eso es intocable. No se puede desforestar, porque han sufrido mucho en épocas anteriores, entonces Brasil se dio cuenta de que a eso hay que cuidarlo. Y los demás lugares que se puedan desmontar se lo hace después de un estudio profundo con las autorizaciones pertinentes a las autoridades de aplicación y además, monitoreado. Esa es otra cosa en que el Registro puede tener una importancia fundamental a través de una interconexión con un geo-referenciamiento, saber quienes son los titulares y además con algunas ONG independientes que puedan monitorear a través de satélites -eso es posible hoy-  uno puede saber si una propiedad estuvo desmontada o no. En Federal ­-de donde soy oriundo-  había antes unas zonas preciosas. Ahora me dicen los amigos "si vieras los lugares por donde andábamos: es todo chacra". Después nos quejamos del calentamiento global, las lluvias, el cambio climático. Si no tomamos conciencia, nos va a llevar puestos.