¿Por qué la pandemia y los divorcios impactaron en un problema inmobiliario?

Por Mónica Farabello ¡Se alquila! Los carteles parecen haber desaparecido; ahora, casi todas las viviendas se encuentran en venta y para eso hay una explicación certera. Ahora bien, ¿cómo puedo calcular el aumento del alquiler en 2021? A partir de julio de este año entró en vigencia la nueva fórmula de actualización de valores dictaminada por el BCRA (Banco Central de la República Argentina) Fue así que comenzó a aplicarse por primera vez la fórmula establecida para actualizar el valor de los alquileres, tal como lo estipula la ley 27.551. A más de un año de su sanción, la normativa prevé fijar un incremento anual en torno al 40%, de acuerdo a la evolución del Índice para Contratos de Locación 2021. El indicador oficial está compuesto de dos variables: IPC (Índice de Precios al Consumidor) y Salarios promedios. Ambos son medidos por la entidad monetaria y adopta por partes iguales. Así, el alza mensual desde hace un año se mostró alrededor del 1,05%, lo que deja el valor acumulado del 40% para julio. "En el último año la inflación que se dio a conocer fue de 48,8% y el índice hoy está en 38 puntos, más de 10 puntos por debajo de la inflación; el alquiler por ley aumentó menos que la inflación y menos que los alimentos", destacó el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, en diálogo con la agencia Télam. Es importante saber que el índice se puso en práctica por primera vez en julio, dado que la ley prevé actualizaciones únicamente anuales. Por este motivo es que se aplica en aquellos contratos que hayan iniciado en julio del 2020 y deban ser actualizados. Gualeguaychú, con poco alquiler y mucha venta Nuestra ciudad no escapa a la problemática nacional. La nueva Ley de alquileres vino a traer más problemas que soluciones, tanto para los inquilinos como para los propietarios que ponen su vivienda en renta. ElDía realizó un relevamiento por las inmobiliarias de la ciudad y la realidad presenta un denominador común: las casas y departamentos en alquiler son muy pocas, o directamente no hay. Una de las inmobiliarias más importantes de Gualeguaychú como Cappelletti, cuenta tan solo con dos viviendas de dos habitaciones disponibles para el alquiler. El costo mensual ronda los 40 mil pesos, sumando un mes de depósito, mes adelantado y un mes y medio más IVA de comisión para la inmobiliaria. Estos requisitos son pedidos por todas las inmobiliarias, debido a que actualmente los contratos se realizan por 3 años; es decir, se pide medio mes de comisión por cada año. El agente inmobiliario Joan Vicente Fleitas, confirmó esta situación. En diálogo con ElDía manifestó que “hay una fuerte escases de viviendas en alquiler, sobre todo de dos habitaciones en adelante. Con respecto a la renta, se observa lo que vale el inmueble y lo que te devuelve el alquiler y muchas veces no se justifica”, explicó. En tanto, respecto de los incrementos que se observaron este año, detalló que “pueden ir del 40 al 80%; esto se da cuando se firma un nuevo contrato, porque se vuelve a tasar la propiedad. Hay alquileres que se van de 10 a 18 mil pesos; otro que se fue de 13 mil a 23 mil pesos; porque tenemos el condicionamiento que durante 12 meses no puede variar el precio y esto se da por la nueva Ley”. “Hay casas que valen 100 mil dólares y la renta les devuelve 25 mil pesos; y luego de dos o tres años de alquiler le tienen que gastar 50, 60 mil pesos para ponerla en condiciones. A esto se le suman los impuestos municipales y provinciales. Entonces a mucha gente no le sirve”, explicó Fleitas. Otro de los puntos que destacó, fue el freno en programas de construcción y compra: “Con el Procrear mucha gente se compró su vivienda, y atrás venía otro que alquilaba la vivienda. Ahora hay mucha gente que está renovando su contrato; además, las personas solteras o en pareja que nos alquilaban departamentos o casas con una habitación, ahora necesitan con dos habitaciones porque formaron familia… y la demanda es cada vez más alta”. “Años anteriores teníamos 3 o 4 viviendas por semana para alquilar. Y ahora tenemos sólo una”, resumió Fleitas para graficar la situación actual. Ahora, la pregunta de todos es: Con esta escases ¿qué pasará en la temporada de verano con la llegada del turismo? La balanza de costos y beneficios A la hora de poner una vivienda en alquiler, son muchos los factores que se ponen en juego. Hay propietarios que necesitan sí o sí el ingreso, mientras que otros pueden especular con el momento y decidir si su inversión es valorada en el mercado. En Gualeguaychú, hay viviendas ubicadas pasando los boulevares cuyo alquiler cuesta 20 mil pesos. Son casas o departamentos de 35 o 40 metros cuadrados cubiertos; mientras que una casa de dos habitaciones de 70 metros cuadrados puede alquilarse en 26 mil pesos. La relación puede no cerrarle a los propietarios, pero los inquilinos también evalúan hasta dónde pueden pagar, y un costo más elevado podría condenar a la vivienda a quedar con el cartel colgado durante meses. Pandemia y divorcios: “Ahora una familia necesita dos casas” Damián Argenio se dedica al negocio inmobiliario en la ciudad. Confirmó a ElDía que “el índice de aumento de alquiler superó el 40%. Esta cifra se estima por el costo de vida y el sueldo de la gente. Siempre es un poco menos que la inflación, pero un poco más que el aumento en el sueldo. Y a eso le sumamos, la luz, el gas, los alimentos… entonces la gente debe saber que tiene que estimar que hay que invertir hasta un 30% de su salario en el alquiler”. “El alquiler no puede significar más del 30% que su salario, porque si no, tenemos grandes problemas”, resumió. En cuanto a la realidad actual, aseguró que “la pandemia trajo una fuerte crisis económica que además desencadenó cientos de divorcios. Entonces, las familias de 5 personas que vivían en una casa, ahora necesitan dos casas con dos dormitorios para estar con la madre y el padre. Desde este punto, la cantidad de casas es la misma y la necesidad y la demanda se duplicó. Así es la situación del 80% de la gente; la ola de divorcios es tremenda. Y por otro lado, hay gente que busca casas más grandes, para juntarse con el abuelo que no le alcanza la jubilación, con el tío que se quedó sin trabajo; entonces buscan sumar entre varios sueldos para alquilar algo un poco mejor”. “Para alquilar algo ponen 10 mil pesos cada uno y entre cuatro juntan 40 mil pesos porque solos es imposible. Hemos tenido casos de amigos que se han juntado, y hasta dos parejas que se juntaron para vivir uno en planta alta y los otros abajo”, explicó Argenio. Además, señaló que con la nueva Ley de alquileres aumentaron los precios porque los contratos son por tres años. Entonces, las inmobiliarias pasaron de cobrar un mes de honorarios, a un mes y medio: es decir, medio mes por año. Entonces, todos estos gastos implican mucho más dinero para entrar. “La gente en la calle no se va a quedar, sino que se va a meter en cualquier lugar y la ley los va a proteger. Esto también tienen que tenerlo en cuenta los propietarios a quienes no les conviene dejar su vivienda libre. Esto ya pasó en el 2001”, advirtió el agente inmobiliario. El home office y el éxodo Trabajar de manera remota solucionó grandes problemas para muchos que debían trasladarse durante horas; y también para unos cuantos que decidieron instalarse en Gualeguaychú y trabajar a distancia para empresas de Buenos Aires y también de Uruguay. Esta situación trajo dos cuestiones: Por un lado, mayor demanda de viviendas y por el otro, el beneficio económico para quienes les cuesta mucho más barato acceder a una casa; tal es el caso de los uruguayos radicados en la ciudad. Una inmobiliaria de Gualeguaychú consultada por ElDía, aseguró que se vio un éxodo de gente de Uruguay que se instaló en la ciudad porque les cuesta mucho más barato el alquiler; y también mucha gente de Buenos Aires que volvió a Gualeguaychú para estar cerca de sus afectos. “Esta migración importante aumentó la demanda, junto a los divorcios. Nos da mucha pena pero es imposible darles respuesta a todos. Estamos tratando de meter a la gente en cualquier lado para que no se queden en la calle”, manifestaron desde una de las firmas consultadas. Las voces en contra de la Nueva Ley de alquileres En la actualidad existen varias propuestas para derogar la normativa; entre ellas, una impulsada por el diputado de Juntos por el Cambio, Alberto Asseff, junto con sus pares Pablo Torello; Jorge Enríquez; Virginia Cornejo; Gonzalo del Cerro; Alicia Terada; Lidia Ascarate y Aída Ayala. Según indican los legisladores, actualmente un proceso judicial por desalojo es "complejo, engorroso y repleto de problemas" de forma que "provocan un desgaste innecesario al propietario del inmueble" y eso "desalienta las inversiones y el alquiler”. Al respecto, buscan que este paso se lleve a cabo “por juicio sumarísimo, así como el juez ordene la inmediata entrega del inmueble. Que se implemente un sistema de desalojo más ágil, concreto y sencillo para otorgar mayor seguridad jurídica sobre las propiedades", apunta el proyecto de ley. ¿Qué factores alientan los altos costos? *Los contratos a 3 años, con una inflación anual por encima del 40% *A menor oferta de viviendas; suben los costos de las pocas en mercado. *Viviendas de 100 mil dólares reciben alquileres por 25 mil pesos. *Imposibilidad de aumentar el precio en los primeros 12 meses, alienta a la especulación en el segundo y tercer año. La opinión de nuestros seguidores El 58% de nuestros seguidores de Instagram son inquilinos, mientras que el 42% no alquila. De los inquilinos, el 29% aseguró que sufrió un incremento de su renta en más del 30%, mientras que el 71% registró una suba de más del 40%. Respecto a la escases de viviendas, respondieron el 72% sigue buscando casa o departamento, y sólo el 28% ya consiguió nueva vivienda.