Presente y futuro del ahorro en inmuebles

Nuestro país repite lo sucedido en muchas etapas de su historia económica: no logra consolidar una moneda estable. La inflación corroe su poder adquisitivo y no se la usa como unidad de reserva de valor. Desde 1975, a la original moneda nacional se le han agregado trece ceros.Luis Alberto Dalcol*OpinióEn el trayecto se ha pasado por el peso Ley 18.188, por el peso argentino, por el austral, hasta llegar al peso actual.Medición del valorLa moneda, entre otras funciones, constituye  la unidad que permite medir el valor de los bienes en cada país. Al igual que el gramo lo es para el peso o el metro para la longitud. Si el metro de 100 cm. pasara a tener 80 cm., dicha unidad abandonaría su capacidad de medición. El dinero también debe servir para ahorrar, mas si no mantiene su valor esa aptitud se pierde.Quienes no desarrollan actividades mercantiles y tienen vedada de hecho la alternativa de ahorrar en  divisas, incluso en la compra con moneda argentina de títulos públicos emitidos en dólares -por su poca familiaridad con la operatoria o por el riesgo del incumplimiento (default)- les queda la posibilidad del ahorro, o protección de la inflación, con la posesión de bienes físicos. La inversión millonariaEl ahorro es postergación del consumo. Necesita de un destino que al menos mantenga el valor real original. Los inmuebles, en un sistema económico donde lo financiero ha presentado vulnerabilidad en las aplicaciones, aparecen como una alternativa razonable.Obviamente que esta opción requiere de mayor desembolso y origina superiores costos de entrada y  salida. Además no asegura liquidez como las operaciones financieras. También debe observarse que en determinados lugares y períodos, la inversión inmobiliaria no ha resultado beneficiosa, pues dichos bienes tampoco han mantenido el valor. A modo de ejemplo en E.E. U.U. en los últimos años  las propiedades se han desvalorizado entre un 30 y 50 %. Pautas a tener en cuentaUn primer paso para prevenir el riesgo de mantenimiento de valor de los inmuebles es analizar el valor de  ingreso al negocio. Es decir, determinar sí el valor de compra  se corresponde con un valor real; o sí por el contrario, es un valor "inflado" o de "burbuja" que ha futuro no mantendrá su precio.La forma primaria y objetiva de resolver esta cuestión es comprobar la relación entre el valor actual de mercado y el valor de construcción. Si la ecuación resulta superior a la unidad podemos estar en presencia de bienes inmuebles sobrevaluados.Así por ejemplo, si una propiedad de 100 m2., tiene un precio de mercado de u$s 200.000 es decir de u$s 2.000 el m2. y su valor de construcción ronda los u$s 1.500, el coeficiente (2.000/1.500) dará 1,33 lo que denuncia un valor elevado -en un tercio- que deberá tenerse presente al momento de decidir la inversión. En cuanto al valor del terreno se aprecia una mayor valorización a la relación histórica que rondaba en el 20/25 % de la inversión total.Además es importante conocer el vector de desarrollo de las obras públicas planificadas. Nuestra realidadLos inmuebles cotizaban en dólares. El desdoblamiento del mercado cambiario y la imposibilidad de acceso a la divisa han generado incertidumbre en el valor de los inmuebles y requerirá de tiempo para su acomodamiento. Algunas operaciones se han realizado en pesos a dólar "ladrillo" como se  ha denominado al mix entre oficial y blue.Normalmente el flujo exagerado de recursos financieros en un sector es lo que provoca el disloque en el valor de los bienes relacionados, circunstancia que actualmente no se vislumbra en el mercado inmobiliario. Por ello se puede resumir que el mercado de inmuebles para viviendas aparece como sostenido pues muestra una demanda  insatisfecha en un marco de financiación limitada. * Contador público nacional