Pretenden gravar más a los grandes propietarios locales

Quienes acumulen propiedades no productivas por más de 2.000 m², pagarán un adicional de la Tasa General Inmobiliaria (TGI). Se espera recaudar alrededor de 1 millón de pesos anuales, con destino a viviendas. Los impulsores del proyecto de ordenanza, Martín Fernández (PJ) y Eugenio Bourlot (Nuevo Espacio), explicaron a este diario los alcances de la iniciativa.Por Rubén Skubij y Marcelo Lorenzo - Acaba de ingresar al Concejo Deliberante un proyecto de ordenanza, firmado por ustedes, donde se contempla la temática de la vivienda. ¿De qué se trata?Martín Fernández:- A esto lo denominamos Fondo para el Desarrollo Habitacional. El título recoge la idea central del proyecto, el cual pretende contribuir a solucionar el déficit habitacional, que no es sólo un problema de Gualeguaychú, ya que otras ciudades del país y del mundo lo padecen. De acuerdo a la información que nos da el IAPV, en la ciudad hay alrededor de 3.000 inscriptos que están buscando la posibilidad de la casa propia. Y lamentablemente, uno de los obstáculos para eso es la escasez de tierra y el valor que posee. - Ese es el cuello de botella.M.F.:- Exactamente. Porque a nivel nacional y a nivel provincial existen planes de viviendas disponibles, para poder traerlos a la ciudad, pero chocamos siempre con la falta de espacio. No podemos desarrollar distintos complejos habitacionales por el valor excesivo que tienen las tierras. Eugenio Bourlot:- Esto tiene que ver con una cuestión del Estado, que no puede abandonar su rol de regulador en las cuestiones que tienen que ver con el desarrollo humano en general. Así lo ha entendido el Concejo Deliberante. Al menos los dos bloques que acompañan el proyecto. Por la Constitución, el Estado tiene que garantizar y regular determinadas cuestiones, especialmente aquellas referidas a la vivienda. Y en este contexto, la política fiscal es algo central. En el caso de los municipios, los tributos que cobran por los servicios que prestan. En ese sentido, lo que se pretende desde esta ordenanza es generar un fondo puntual a partir de quienes tienen acumuladas mayor cantidad de tierras o viviendas en la ciudad de Gualeguaychú. Quedan eximidas de esta imposición aquellas superficies que estén destinadas a una actividad productiva. - ¿Qué dimensiones deberá tener la propiedad para ser alcanzada por la ordenanza?E.B.:- Hay dos escalones. En el primer escalón están los propietarios que acumulen 2.000 metros cuadrados. En el segundo escalón los que superen los 5.000 metros cuadrados. Los dueños de estas propiedades deberán pagar una sobre-tasa, como parte de la Tasa General Inmobiliaria que aplica la municipalidad. La idea de fondo es: más tenés, más pagás. - ¿De qué alícuotas estamos hablando?M.F.:- En el caso del primer escalón -para aquel conjunto de propiedades de 2.000 metros cuadrados- sería del 150%. Respecto del conjunto de más de 5.000 metros cuadrados, se contempla un 300% de aumento. Si uno mira los porcentuales a primera vista, puede asustarse. Pero la cosa cambia si lo miramos en términos nominales. Hemos estado analizando el padrón de contribuyentes. Veamos. Hoy hay propietarios que pagan 8 pesos de TGI. O sea que la sobretasa que pagarían sería de 24 pesos. Esos son los mínimos. Los que más pagan andan en alrededor de 60 y 70 pesos; con la nueva sobre tasa estarían pagando 210 pesos. En términos nominales, por tanto, no es tan alta la contribución. - En concreto, la TGI sigue siendo la misma, tiene la misma alícuota. Lo nuevo es el adicional que se aplicará a determinadas propiedades.M.F.:- Así es. Y pagaría esta sobretasa  aquel que tuviera más de 2.000 metros cuadrados acumulados. Cabe aclarar que aquellas propiedades que sean utilizadas con fines productivos, o sea que utilicen mano de obra real, quedan fuera de la norma. También quedan exceptuadas las asociaciones civiles sin fines de lucro, a las cuales obviamente no queremos castigar. E.B.:- Todas las sobretasas tienen un fondo determinado. Un ejemplo de ello es la que paga el comercio, con destino al desarrollo industrial. Con el proyecto, lo que buscamos es que el Estado pueda financiar la compra de tierras. Lo cual es un modo de desalentar también, entre comillas, la acumulación de tierras con fines especulativos. "Es una medida valiente"
- La iniciativa también puede ser vista como una salida a los problemas presupuestarios del municipio, que no tiene plata para comprar tierras... E.B.:- No necesariamente. Acá el espíritu del proyecto pasa por desalentar la acumulación. Y bajo este concepto, uno echa mano a los instrumentos que le ofrece la legislación. Insistimos con que el objetivo de esto es empezar a resolver una situación compleja en la ciudad, caracterizada por el hecho de que no existen terrenos disponibles y los terrenos disponibles están acumulados en muy pocas manos. Frente a esta realidad el Estado toma una decisión. Creo que es muy valiente y hay que reconocerlo. Es muy valiente porque es una decisión que puede molestar a algunos, aunque creemos que va a beneficiar a la mayoría. Además, estamos poniendo en marcha un mecanismo compartido en el seno del Concejo Deliberante, en este caso por el PJ y el Nuevo Espacio, lo que no es poca cosa. - La tasa municipal es una imposición que se justifica en la medida que haya una contraprestación de servicios. La nueva sobretasa, ¿no tiene acaso un carácter recaudatorio propio de un impuesto?M.F.:- Lo que se tiene en cuenta a la hora de determinar cualquier tipo de tributos, ya sea tasa o impuestos, también es el tema de la capacidad contributiva. En función de eso, es que se pueden generar cuestiones diferenciales. Y acá la exteriorización de la capacidad contributiva pasaría por  la propiedad de la tierra. Lo que se pretende es aplicar un criterio de igualdad entre iguales. Eso lo determinarían los distintos escalones. ¿Qué escenario actual tenemos? En el universo entre 2.000 y 5.000 metros cuadrados, hay 339 contribuyentes, los cuales en conjunto reúnen como propiedad alrededor de 100 hectáreas. Con más de 5.000 metros cuadrados figuran 240 contribuyentes, con alrededor de 600 hectáreas en la ciudad. Comparemos. Una manzana de Gualeguaychú equivale a alrededor de 5.000 metros cuadrados. Por tanto, alrededor de 1.200 manzanas estarían en propiedad de 240 contribuyentes. - Las propiedades alcanzadas por la ordenanza, ¿cuánto representan del total?M.F.:- Es difícil de determinar. Hay una parte que está quedando afuera en esta ordenanza. Son aquellas propiedades situadas en las zonas de chacras, en las cuales no llega ningún tipo de servicio. O sea, allí no llega la Tasa General Inmobiliaria. No se puede aplicar, porque no hay una base imponible. E.B.:- Como sea, las cuentas de TGI en Gualeguaychú suman alrededor de 25 mil. El tema de la concentración de la tierra, en realidad, debe medirse con otros parámetros. - ¿Cuánto puede recaudar la municipalidad por la nueva sobretasa? M.F.:- De acuerdo a un cálculo inicial, rondaría 1 millón de pesos por año. Eso es lo que se recaudaría por esa sobretasa. Aunque esto por ahora es teórico. De todos modos, tratándose de contribuyentes que tienen muchas propiedades, estaríamos hablando de gente que en principio podría pagar. No habría problema de morosidad. Entonces, si estamos hablando de cobrar el 100%, rondaría el millón de pesos por año. Es decir, hablamos de 80 mil pesos por mes. Control parlamentario sobre el nuevo fondo
- Cada tanto se escuchan quejas de que el dinero de los fondos especiales que se crean mediante este vía (por ejemplo, turismo e industria) no se aplican al destino original. ¿Qué garantía hay de que el llamado Fondo para el Desarrollo Habitacional no sufra un desvío?E.B.:- Esto es un fondo de aplicación específica. Por tanto, no se puede tocar para otra cosa. Por otro lado, tiene control parlamentario. Hay una comisión formada con este propósito, con miembros de los diferentes bloques, seleccionados según criterios de proporcionalidad en la representación. Esta comisión deberá controlar que los dineros generados para este fondo se destinen al fin estipulado. - ¿Cuánto se recauda anualmente por la TGI?M.F.:- Tiene que andar en los 5 o 6 millones por año. Frente a estos números, el millón de pesos que esperamos recaudar, es una cifra importante. No decimos que esta es la solución para el problema de la vivienda. Pero por lo menos estamos abriendo un camino en este sentido. Creemos que es un puntapié para otras acciones. E.B.:- No es poco. Diría que podría asimilarse a un caso testigo. Esto muestra una voluntad local de privilegiar el interés general y la actividad productiva por sobre las actividades especulativas. Es una señal fuerte. A eso apunta la ordenanza. En este sentido, deberíamos sacarlo de la perspectiva puramente recaudadora. Estamos expresando una voluntad política que busca el equilibrio social y económico. Y que abre hacia futuro la discusión sobre otras cuestiones que hacen a la ciudad. - ¿El dinero de este fondo sólo irá a la compra de tierras para vivienda? M.F.:- Como lo dice el título de la ordenanza -Fondo para el Desarrollo Habitacional- no se reduce a este aspecto. Puede ocurrir que se necesiten comprar materiales. Esto lo irá marcando la realidad. Pero la cuestión pasa por el desarrollo habitacional. - ¿Qué posible resistencia visualizan para el proyecto?E.B.:- Siempre hay resistencia ante cualquier cambio de este tipo, sobre todo cuando se trata de distribuir ingresos. M.F.:- Debemos decir, por otro lado, que el proyecto ingresó recién al Concejo. Todavía no es una iniciativa sancionada. Por tanto, está sujeta a revisión. Si es necesario dar un debate más amplio, habrá que darlo. No estamos cerrados. Y de hecho el contenido del proyecto puede ser enriquecido. A priori creo que los contribuyentes a los que alcanzará la ordenanza, verán que no habrá una gran repercusión individual sobre su patrimonio. Los porcentuales, como dije antes, pueden parecer altos, pero nominalmente no es así (...) A este proyecto lo veníamos elaborando desde mediados de junio del año pasado. Eso significa que llevó su análisis. Hemos cotejado muchas opiniones económicas y jurídicas. E.B.:- Hay que reconocer que gran parte de la letra de la ordenanza es del contador Martín Fernández (...) Además, no tengo conocimientos que alguna ciudad haya trabajado concretamente en este tema. - La nueva Constitución Provincial, ¿le ha dado más facultades tributarias a los municipios?M.F.:- Sí, pero igualmente las facultades vienen desde antes. Los municipios tendrían incluso la facultad de crear impuestos, siempre y cuando no se superpongan con los que aplican otras jurisdicciones (Provincia y Nación). De todos modos, la facultad local existe. En nuestro caso, hemos hecho un análisis de la constitucionalidad de la sobretasa. Hemos consultado con gente del Senado de la Nación, aprovechando la presencia del senador Guillermo Guastavino. Y ha sido importante la opinión que ha aportado la gente del Nuevo Espacio. Creemos que el proyecto está legalmente fundamentado. - Este fondo para el desarrollo habitacional, ¿se completaría con otras medidas?M.F.:- Esto es el comienzo. Hay que resolver el tema de la tierra. El segundo paso será tratar de traer a Gualeguaychú más planes de viviendas, que ya existen. El otro tema se vincula con la posibilidad de seguir gestionando créditos hipotecarios. Algunos que se gestionaron desde la municipalidad ya se empezaron a desembolsar. Entonces eso es una buena noticia para nosotros. Aunque el sistema al principio tuvo algunas demoras, hoy  podemos decir que en Gualeguaychú hay gente que gestionó su crédito con el Banco Hipotecario, que ya recibió la primera parte y ya puede empezar a construir. ¿Qué hacer con los alquileres picantes?  
 - Dentro de la temática inmobiliaria, los comerciantes se quejan del costo de los alquileres en el microcentro. Sabemos que el Concejo Deliberante se ha hecho eco de esta preocupación. ¿Planea intervenir en esta problemática?E.B.:- La discusión de los alquileres está conectada, de algún modo, con el Fondo de Desarrollo Habitacional. Voy a dar un ejemplo. Un local en plena calle 25 de Mayo de Gualeguaychú, muy céntrico, por el que piden cerca de 25 mil pesos de alquiler por mes, paga nada más que 650 pesos por año de tasa. Y su avalúo fiscal en la municipalidad es de 80 mil pesos. Es decir, hay una desproporción fenomenal entre la renta que genera el local y lo que percibe el fisco. Aquí se vuelve a plantear, como en el caso de la tierra y la vivienda, la necesidad de privilegiar el interés general. Uno no puede permitir que la ciudad se empiece a desorganizar. Por ejemplo, hoy entró una solicitud concreta en el Concejo Deliberante de un emprendimiento comercial que se tiene que trasladar por el costo de los alquileres y tiene que irse a una zona donde no tiene tránsito pesado. Entonces, todas estas cuestiones que empiezan a aparecer hacen que se vayan corriendo algunas fronteras. Es decir, a la larga, el impacto se traslada a la ciudad. Y entonces ya no se trata de una cuestión privada sino de algo que afecta al conjunto. El primer paso que hemos hecho en el Concejo, a partir de un pedido de los comerciantes, es que el tema se instale en la agenda pública. Y esto es saludable. - ¿Por qué estos precios de los alquileres céntricos? ¿Acaso se ha producido un cambio de mano patrimonial, a partir de la entrada de nuevos actores económicos? E.B.:- Absolutamente. Y esto ha producido una deformación del mercado. Si uno revisa los socios del Centro Comercial de hace 20 o 30 años, se va a dar cuenta de que la mayoría de ellos tenía sus propios locales comerciales (...) Esto le daba un determinado perfil de desarrollo al comercio local. Pero esto se ha transformado. La presencia de otros actores ha hecho que el mercado se concentre. Aquí rige la misma lógica de la especulación financiera, cuya burbuja explotó hace poco en Estados Unidos. - ¿Qué instrumentos tiene el municipio para frenar la suba de los alquileres céntricos?E.B.:- Herramientas legales no tiene. Esto no quiere decir que no se pueda hacer nada. Se puede avanzar en la zonificación, priorizar el desarrollo de determinadas zonas (...) La planificación urbana es la primera herramienta que tiene la municipalidad en este tema. Al margen de esto, lo que yo veo con preocupación es esta pérdida de pertenencia de un sector del capital, que prefiere privilegiar el lucro, al desarrollo armónico de la ciudad. Gualeguaychú avanzó con otro espíritu. Sus emprendedores asociaron su suerte a la de la comunidad. Tenían primero una noción de ciudad, y en ese marco crecían sus negocios. Nosotros, me parece, estamos actuando con la lógica inversa.