Techo propio: la brecha entre el deseo y la realidad

Quizá la vivienda propia sea una de las mayores obsesiones argentinas, sobre todo de las parejas jóvenes. Pero a la vez, en virtud de las imposibilidades materiales, la fuente de una frustración social constante.  Marcelo Lorenzo El "techo propio" es parte del sueño vernáculo. Ser dueño y no inquilino constituye, por razones históricas y culturales, el valor aspiracional central de los argentinos.Se diría que este objetivo se entronca con la manera en que la sociedad nativa construye su propia imagen. Según los estudios sociológicos, el 80% de los argentinos se percibe a sí mismo como perteneciente a la clase media.Identificarse culturalmente con un sector social implica abrazar sus aspiraciones y deseos más profundos.Y la clase media tradicional es aquella que tiene la capacidad económica para procurarse una vivienda propia (además de satisfacer las necesidades ligadas a alimentación, educación, salud y servicios de calidad).Pero una cosa son los deseos y otra la realidad. Los estudios empíricos hablan de una brecha entre la imagen que tienen de sí mismos los argentinos y su efectiva pertenencia social.Aunque la mayoría se diga de clase media, sólo un 40% de la población se enrola efectivamente en este segmento social, a la luz de los ingresos reales. Esta incongruencia se traslada al plano del simbolismo y de las expectativas de clase.En este sentido, aunque el techo propio aparece como un ideal casi universal, deviniendo en objeto del deseo de gran parte de la sociedad, sin embargo esta "marca identitaria" se aleja de las posibilidades reales de sus aspirantes.En Argentina, por tanto, la vivienda no sólo tiene un valor asociado a cubrir una necesidad básica (valor de uso), sino que tiene un alto valor simbólico y cultural, entroncado con un determinado estilo de vida.Así como la "clase media simbólica" no coincide con la real, también hay  desajuste entre la aspiración habitacional y el concreto acceso al techo propio.El origen del malestar argentino, en gran medida, tiene estrecha conexión con la distancia objetiva que existe entre las altas aspiraciones materiales y las concreciones (hay quienes piensan que hay una tendencia criolla a focalizarse en las metas aunque no en el recorrido -o lo que hay que hacer- para alcanzarlas).Los psicólogos cognitivos sostienen que la fuente de la frustración reside siempre en el hecho de que el mundo no se ajusta a nuestros deseos. Cuando lo que se espera que ocurra (nivel de expectativa) finalmente no se verifica en la terca realidad.El dramatismo con que se vive la falta de vivienda en Argentina -más allá de que tener un hogar de residencia es una necesidad básica- debe leerse también en la idealización cultural de un bien que ha devenido, para malestar de sus habitantes, en un objeto inaccesible para la mayoría. Análisis de clases y ahorro insuficienteLa idea de postergar consumos presentes, para constituir un fondo con el cual acceder a la casa propia o comprar bienes cuya renta constituyera una ayuda en la vejez, fue la clave distintiva de la sociedad "mediera" argentina.Históricamente, el proyecto personal o familiar de llegar al techo propio funcionó como un estímulo para guardar algún billete todos los meses. Pero desde hace tiempo esta meta se hizo inalcanzable para el grueso de los asalariados (inflación mediante).Dos de cada tres hogares argentinos gastan todo el sueldo en el mes, según  estudios del último tiempo. El grueso de la población, así, es incapaz de acumular excedentes.Se suele escamotear, al respecto, que hay una correlación estrecha entre la mediocre capacidad adquisitiva de los hogares y el déficit habitacional. En este contexto, la clase media aparece como la más afectada.En una época el Estado se hizo cargo de financiar el acceso al techo propio de los más desfavorecidos, a través de las llamadas "viviendas sociales". Pero ahora son los sectores medios asalariados los que pujan por estos planes estatales.Mientras ésta es la nueva clientela de los organismos públicos de vivienda (como el IAPV de Entre Ríos), los que están un escalón social más abajo, sin tener adónde vivir, muchas veces optan por convertirse en intrusos.Los llamados "asentamientos" son, efectivamente, emergentes de la crisis habitacional entre los más pobres. Estos usurpan los terrenos descampados, en los alrededores de las ciudades, para construir allí casillas precarias.La expansión de asentamientos poblacionales espontáneos en la periferia, protagonizada por grupos familiares carenciados, genera un fenómeno social nuevo, que pone en jaque a las administraciones municipales.El gobierno nacional, a través del plan "ProCreAr", que sortea créditos para el acceso a la vivienda o su mejoramiento, ha venido a paliar en algo la angustia de los sectores medios, que no encuentran otros resortes para hacerse su casa.Pero los que no pueden acceder a este programa estatal, y no califican para los créditos hipotecarios disponibles en la banca privada (todos ellos carísimos), no tienen más opción que alquilar.Se cree, en suma, que ha crecido notablemente el número de los que arriendan una vivienda. El Frente de Inquilinos Nacionales (FIN) habla de un sector social emergente que involucra a 5.000.000 de argentinos.En Entre Ríos, según datos del Censo 2010, había 51.790 hogares que alquilaban y 24.273 que ocupaban viviendas por préstamo.Así, el problema de fondo de la vivienda no reside tanto en la eficacia de los planes estatales para cubrir esta necesidad -que siempre supera el largo brazo providente del Estado-, sino en la brecha que existe entre los salarios y los precios de las propiedades. Valores inaccesiblesLa clave pasa por el bajo poderadquisitivo de las remuneraciones en relación a los costos de acceso a una casa. Eso revela uno de los indicadores más utilizados, que compara el salario promedio y el precio del metro cuadrado (m2) de construcción.Según datos de la Cámara de la Construcción, el 'costo del m2' en Entre Ríos, por ejemplo, es de $7.464 (incluye montos de materiales, mano de obra y equipo) y el 'precio del m2' es de $11.290 (comprende costo + gastos generales, financieros e impositivos y el beneficio).A los fines prácticos, el último valor es el pertinente. Así, una casa tipo de 50 m2 (dos dormitorios, estar-comedor-cocina y un baño) costaría 564.500 pesos. Pero con la salvedad de que en ese monto no está computado el valor del terreno, cuyo precio ronda los 150.000 pesos.Ahora bien, por el lado de los ingresos, se calcula que el salario promedio mensual del sector privado en Entre Ríos se sitúa en 10.000 pesos. En tanto, gremios estatales señalan que dicho salario en el sector público ronda los 7.000 pesos.Si se confrontan los ingresos y el precio del m2 de construcción, surge así la brecha negativa que existe ambos indicadores. Los salarios promedio de los trabajadores de los sectores privado y público, por caso, no alcanzan a cubrir el precio de un m2.Eso significa, en buen romance, que se necesitan, como mínimo en la provincia, el equivalente a 57 sueldos mensuales promedio del sector privado ($10.000), para construir una de esas unidades. Lo que implica 4 años y 9 meses de ahorro.Si el trabajador en cuestión decidiera ahorrar la mitad del sueldo para destinarlo a la vivienda, necesitaría 113 meses (9 años y 5 meses). Y si guardara el 30% del sueldo, le insumiría 188 meses (15 años y 3 meses).Todas estas situaciones son hipotéticas. Porque, ¿quién puede ahorrar la totalidad de su salario -y por tanto dejar de alimentarse, como mínimo-? Por otro lado, el proceso inflacionario, persistente en el país, que licúa ingresos, vuelve irreal esta hipótesis de ahorro.¿Y la financiación hipotecaria? Sobre el particular, aunque las líneas bancarias existen, sus exigencias las hacen prácticamente inaccesibles para la mayoría. Lo que vuelve irónica la situación.Se supone que uno va al banco porque necesita financiamiento ya que no cuenta con el dinero para la compra del inmueble. Pero resulta que en Argentina, para que le otorguen un crédito, hay que demostrar que uno no lo necesita.Los últimos datos revelan que un grupo familiar que desee comprar en Buenos Aires un departamento usado, de dos ambientes (45 m2) necesita ingresos mensuales por 59.700 pesos, para obtener un préstamo a 20 años, con una cuota mensual de 17.900 pesos, fija en el primer año y variable en los demás.Pero, como el crédito sólo cubre el 70% del valor de la propiedad, ese grupo familiar necesita tener ahorrados 378.000 pesos, para cubrir el 30% restante. Y esto sin contar gastos de tasación, escrituración, comisiones inmobiliarias y otros costos administrativos.Como se ve, y en virtud de los valores ante mencionados, estos créditos parecen destinados a una minoría privilegiada, desde el punto de vista de los ingresos.Los memoriosos recuerdan que en la Argentina -hasta hace 30 años- la mayoría de los asalariados podían acceder al techo propio a través del crédito hipotecario. Los inmuebles como activoLos miembros de la clase alta, obviamente, se autofinancian sus casas. Pero en su concepto (desaparecida la urgencia del hábitat) los inmuebles son percibidos como una un activo que protege contra la depreciación constante de la moneda.A causa de la inestabilidad financiera crónica, en la Argentina hay una tendencia exacerbada a utilizar los inmuebles como reserva de valor, algo que se acentuó tras el descalabro de 2001-2002, corralito de por medio.La pérdida de confianza en la moneda y en los bancos, ha hecho que los sectores más pudientes, con capacidad de ahorro, busquen un fondeo seguro en ladrillos y terrenos.La sobreinversión selectiva, como efecto lógico del mercado, ha empinado en la última década los costos de la construcción e impulsado al alza del valor de los terrenos, alejando a mucha gente de la posibilidad de la casa propia.Hay razones para pensar que en Gualeguaychú, donde ya el valor de las propiedades están sobrestimadas por efecto del turismo, las casas y terrenos son más caros por el "boom constructivo" de sectores con capacidad de ahorro.El auge en la construcción de edificios de altura en la Capital del Carnaval -que ha modificado la fisonomía urbana vernácula- tiene mucho que ver con la decisión de ahorristas que, en lugar de poner la plata en los bancos y ante la imposibilidad de adquirir dólares, prefieren invertir en departamentos.