Una ciudad que crece en altura

Gualeguaychú abandona el perfil de ciudad chata que la venía caracterizando. Desde hace al menos una década se verifica un auge en la construcción de edificios de altura. ¿Qué hay detrás del fenómeno que ha modificado la fisonomía urbana vernácula? Marcelo Lorenzo La mayor cantidad de edificios de propiedad horizontal es uno de los aspectos salientes del desarrollo constructivo contemporáneo de Gualeguaychú. Se trata de una tendencia que ha quebrado su histórico perfil y al parecer llegó para quedarse.A principio de los '90, en la Capital del Carnaval unos poquísimos edificios en altura sobresalían en el contexto de una chatura edilicia dominante. El Guini, situado en 25 de Mayo y Perón, con sus 9 pisos, y 33 metros de alto, era emblemático.Completaban ese conjunto Palmeras I (Avda. Rocamora y San Martín) con Planta Baja y 8 pisos; Palmeras II (Rucci y 25 de Mayo) con PB y 6 pisos; Torre del Sol (25 de Mayo y Churruarín) PB y 5 pisos; y Edificio San Martín (San Martín y Pellegrini) PB y 9 pisos.Fue aproximadamente a mediado de los '90 cuando tuvo lugar una discusión pública alrededor de una legislación sobre edificación de altura que había sido votada y aprobada por el HCD en 1991.Así, la Ordenanza N°9.650 se convirtió de repente en foco de una polémica que enfrentó por un lado a funcionarios de Planeamiento y arquitectos, y por otro a algunos actores inmobiliarios y de la construcción.Estos últimos acusaban a la norma de limitar la edificación de edificios de altura. Eso provocaba, decían, la huída de muchos inversores, al tiempo que agravaba el déficit habitacional.Dicha ordenanza estipula que no se pueden levantar en el centro de la ciudad construcciones de más de 5 pisos (15 metros). Se trataba de una exigencia antieconómica, según sus impugnadores, para quienes la incidencia del costo de los terrenos en el valor final de los departamentos, volvía a estos difíciles de vender.La ordenanza, finalmente, no fue modificada. Y a decir verdad el paso del tiempo le ha dado la razón. En efecto, sobre todo después de la crisis del 2001, empezó a crecer este tipo de edificación de tipo medio (planta baja y 4 pisos), configurando un modelo de desarrollo privado en auge.Aparecieron así los edificios "Terrazas" con proyecto y dirección del estudio de los arquitectos Hugo Harispe y Silvio Gabriel. Se trata de construcciones céntricas de 15 metros de altura, pioneras en la modalidad estipulada por la ordenanza del año '91.¿Qué dice en esencia esa legislación? Reglamenta la altura máxima de edificación y se fundamenta "en la necesidad de regular el perfil de la ciudad y proporcionar condiciones satisfactorias de asoleamiento y ventilación al hábitat urbano".Allí se fija la altura de los edificios según el ancho de la calle donde se edifiquen. Por ejemplo, sobre calles normales, en zonas servidas con agua, luz, cloaca y pavimento la altura máxima de edificación será de 15 metros (5 pisos). En avenidas de 18 metros de ancho o más, con los mismos servicios, permite que se construya hasta una altura de 30 metros (10 pisos).Cabe consignar que en los últimos años la ciudad ha asistido a la construcción de modernos edificios torre en avenidas. Por ejemplo la Eco Torre del Molino (Avda. Parque y Doello Jurado) con PB y 9 pisos; y el Edificio Torre Avenida (Avda. L.N.Palma y 1° de Mayo) con PB y 9 pisos. Las condiciones de la expansiónEn diálogo con EL DIA, el arquitecto Hugo Harispe explicó los factores que se conjugaron para que Gualeguaychú lograse en los últimos años un notable desarrollo de los edificios de altura, sobre todo en la modalidad céntrica de planta baja y 4 pisos.Según dijo, la Ordenanza 9.650 llegó en un momento crucial. En 1991 la población crecía pero en un contexto donde los servicios básicos de la ciudad (redes de agua y cloaca, y asfalto) estaban rezagados.El Estado debía poner reglas claras para la inversión privada. De ahí la idea de propender a una edificación en altura que se ajustara a los servicios disponibles (dejar liberado el sector al mercado hubiera alentado la construcción de torres incompatibles con la infraestructura, por ejemplo).Los vecinos de clase media, con cierto poder adquisitivo, tenían en esta opción la chance de quedarse en el centro. En un contexto en el cual la ciudad viene sufriendo desde hace años la diáspora poblacional hacia la periferiaImposibilitada por razones económicas de acceder a una propiedad en el radio con servicios, mucha gente, luego de pagar terrenos más baratos en cuotas, ha venido instalándose en las afueras.Pero esta dispersión urbana le genera un problema al municipio: lo obliga a llevar servicios hacia zonas retiradas (agua, luz, ripio, transporte, etc.), a través de un esfuerzo económico importante.La especulación inmobiliaria -que lleva a acaparar tierras y a sobrevaluarlas- complica aún más el acceso de la población, sobre todo de menores recursos, a la vivienda.Entonces densificar la altura, aunque dentro de una regla que asegure escala urbana y se ajuste a las reales posibilidades de infraestructura, apareció en los '90 como una solución realista.Según Harispe hasta entonces dominaba culturalmente la idea de que tenía que venir un inversor de afuera, que trajese el dinero para construir y después vender. "La ciudad siempre estaba a la espera de un inversor foráneo", comentó."Quienes tenían poder de ahorro en Gualeguaychú no invertían mayormente en ladrillos. O compraban departamentos en Buenos Aires. O tenían el dinero en los bancos o guardados en algún lugar", comentó.Pero esto cambió tras la crisis de la convertibilidad. Por efecto del corralito (que hizo que la gente no pudiese sacar sus depósitos de los bancos) los ahorristas perdieron la fe en el sistema financiero.Esto llevó a que muchos de ellos vieran a la propiedad inmueble como un refugio de valor (como por otra parte lo fue siempre en Argentina). Estaban dadas las condiciones, por tanto, para que el ahorro local se volcara a la construcción de departamentos en Gualeguaychú.Los profesionales asociados a la construcción, devenidos en emprendedores, convocaron a este capital local, y así tomó auge el modelo de los edificios de departamentos de 5 pisos.Paralelamente, se empezó a emplear en la ciudad el "fideicomiso", un sistema reglamentado en el país en los '90, que posibilita que un grupo de personas se junten para desarrollar un proyecto determinado.En el caso inmobiliario, este sistema asociativo da cabida a que confluyan en él distintos actores para abaratar los costos: el dueño del terreno, la empresa constructora, los profesionales encargados del diseño y de la dirección de la obra,  y los que financian el proyecto, que luego se convierten en propietarios de las unidades. Perfil de los interesadosTres serían los grupos humanos que han apostado por los departamentos en Gualeguaychú, según la tipología que ofreció a este diario Harispe. "Hay un sector de mujeres mayores que han quedado solas. Han vivido siempre en el centro, y quieren seguir haciéndolo. Pero ya no tienen el marido para que se encargue de las goteras, por ejemplo. Quieren estar protegidas dentro de un edificio cuyo mantenimiento queda a cargo de un portero y del consorcio", indicó.Después hay un sector de "padres preocupados por sus hijos, que les quieren dejar un departamento, algunos de los cuales son habitados por parejas jóvenes". Por último, están los inversionistas que ven en los bienes raíces un refugio de valor ante la depreciación monetaria, y los departamentos aparecen como un activo apetecible. Las unidades, así, pueden ser arrendadas o vendidas fácilmente si el propietario quiere.Adicionalmente aquí jugaría también un papel importante la idiosincrasia latina. "A un sajón, por ejemplo, no le interesa tanto la propiedad. No es el caso de los latinos, como somos nosotros. El italiano y el español acumulan ladrillos. Eso tiene que ver con sus idiosincrasia", apunto Harispe.En términos generales, explicó además, el departamento aparece como una opción más económica para los sectores medios a los que la vivienda tradicional, por el valor de la tierra, les resulta inaccesible. "En un edificio a la tierra la comparten entre varios", reflexionó."Es gente que no quiere irse del centro. Porque el transporte también es un problema, al igual que la falta de servicios. Y a esto hay que sumarle la cuestión de la inseguridad. El departamento aparece como un espacio más seguro", destacó al explicar las preferencias sociales por los edificios de altura.En su opinión, los edificios del tipo Terrazas tienen un alto potencial de crecimiento en Gualeguaychú. Todavía hay espacio para la expansión. Y de hecho, según Harispe, es un modelo de construcción que debiera acaso fomentarse desde el Estado, entre otras razones porque el crecimiento en altura le pone freno a la diáspora poblacional hacia la periferia. Punto de vista municipal"La ordenanza de edificación en altura es sabia". La expresión del arquitecto Carlos García, secretario de Planeamiento  Urbano, ratifica los buenos resultados que, según su opinión, ha dado en el tiempo la norma que regula este tipo de edificación.En diálogo con EL DIA, sostuvo que el aumento estos años de la densidad en áreas centrales responde a un modelo urbano que es cuidadoso de las condiciones ambientales de la ciudad.Y para dar una idea del vigor que está teniendo el sector, señaló que ya hay alrededor de 10 emprendimientos de este tipo que están en fase constructiva en Gualeguaychú.Por su parte el intendente de la ciudad, Juan José Bahillo, también dio su impresión. "Estamos frente a un sector social que puede dar respuesta, por sí mismo, a la cuestión habitacional. Y lo hace dentro de un marco urbano ordenado", sostuvo.Los funcionarios coincidieron en señalar que este tipo de emprendimientos tienen un efecto global beneficioso: evitan que la ciudad se expanda, lo que conlleva el esfuerzo adicional de tener que llevar más lejos los servicios básicos.Como toda intervención humana, los edificios de altura generan impactos que complejizan el funcionamiento de la ciudad. Al respecto, el intendente comentó que hay que estar atentos al efecto sobre la circulación y el tránsito, toda vez que la ciudad tiene un crónico problema asociado a la falta de espacios de estacionamiento.