El fenómeno de la “inquilinización”

Pese al crecimiento económico de los últimos años los sectores medios no lograron mejorar su acceso a la vivienda. El resultado es que ha aumentado la cantidad de personas que deben rentar un inmueble para vivir.El economista Eduardo Levy Yeyati, de la consultora Elypsis, escribió sobre este proceso de "inquilinización" en su blog. Su tesis es que la mejora en la distribución del ingreso no impactó de igual manera en el acceso a la casa propia de las clases media y baja.La mejora en el empleo y en el salario real, ocurrida en la última década, hizo que el ingreso adicional se "invirtiera" básicamente en bienes durables de rápida depreciación (autos y electrodomésticos).Pero este direccionamiento a consumos suntuarios se hizo a costa del acceso a la vivienda propia. El modelo de consumo desarrollado todo este tiempo hizo que los ahorros se desplazaran del ladrillo a otros bienes.En su opinión dos factores económicos alentaron esta tendencia: "la falta de crédito hipotecario y la represión financiera que genera tasas reales negativas (dos fenómenos vinculados entre sí)".De esta manera "el potencial propietario que no califica para la hipoteca alquila y se endeuda con el banco para comprarse el auto". La consecuencia es un aumento de la tasa de inquilinos, y una caída de la de propietarios.Ahora bien, ¿cómo se explica la importante inversión inmobiliaria de estos años? La explicación es que los que vienen invirtiendo en departamentos e inmuebles, no son sectores medios que van por su primera propiedad.En realidad este boom de la construcción viene siendo impulsado por los sectores con más poder adquisitivo, que compraron una segunda o tercer vivienda como inversión para alquilar.Los que construyen y compran, sobre todo, son ahorristas que no quieren un departamento para uso final sino como un refugio de valor (contra la inflación), que además produce una renta (alquiler).Yeyati apoya su tesis con datos de la Encuesta Permanente de Hogares del Gran Buenos Aires, donde se concentra un cuarto de la población del país. Esos datos, "confirman la lenta inquilinización de la familia argentina",  al tiempo que aclara que el "mismo patrón se repite en el resto de los centros urbanos".La estadística oficial avala la tendencia de que cada vez más inmuebles están ocupados por inquilinos y no por propietarios. Según el INDEC, el 72% de los porteños eran dueños de las casas donde vivían en 2001 y en 2010 la cifra cayó al 65%.A todo esto, hay estudios que indican que hay una generación de jóvenes profesionales a los que les cuesta más adquirir un departamento que en el pasado. Como el que elaboró recientemente  la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella."En el período que va desde 1976 hasta 2001 un joven profesional compraba entre 1,27 y 1,38 m² con un sueldo. Ahora, un trabajador con las mismas condiciones y calificaciones compra 0,81 m². Es decir, antes necesitaba 45 meses para comprar un departamento de 60 m² y ahora 74 meses", reveló Juan José Cruces, decano de esa casa de estudios.El fenómeno de la "inquilinización" ha incentivado la idea de regular el mercado de alquileres en el país. Sectores afines al oficialismo han presentado varios proyectos de legislación, orientados a poner un tope al valor de los arrendamientos.Pero la fijación de precios máximos, según las inmobiliarias, produciría el retiro de inmuebles del mercado, y la caída de la inversión en el sector, lo que agravaría el problema de la vivienda.