La clase media y la obsesión del techo propio

La vivienda es una de las demandas insatisfechas de los argentinos. Los sectores medios, con cierta capacidad de ahorro, son los más decepcionados. Les resulta imposible contar con un crédito hipotecario que les facilite acceder a una propiedad.Desde hace por lo menos una década se vive en un contexto de inflación que fomentó el gasto en vez del ahorro y los planes de cuotas de largo aliento. Mucha gente sabe que es imposible comprarse una casa ahorrando, razón por la cual se endeuda para cambiar el televisor, la computadora, la heladera o el celular.Se entiende que el negocio de los bancos haya sido todo este tiempo financiar el consumo de bienes durables. La contracara del fenómeno es un mercado de hipotecas escuálido. Incluso el peso que este mercado tiene en el PBI de Argentina es uno de los más bajos del mundo.Los analistas coinciden en que no es que haya un sector bancario reticente a prestar, sino que el contexto macroeconómico lo torna casi inviable. Básicamente, la clase media no puede captar estos créditos porque los requisitos son muy elevados para su nivel de ingresos.Desprovista de mecanismos de financiamiento hipotecario, hay gente que se ve obligada a "invertir" en bienes durables (un LCD o un auto), una circunstancia que la condena al desahorro permanente.El déficit hipotecario se compensa, en parte, con la proliferación de fideicomisos inmobiliarios al costo (una suerte de plan de auto ahorro con el que el ahorrista junta a lo largo de dos o tres años el monto de una vivienda). Pero sólo los hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular todo el valor de una propiedad en un período tan corto.El crédito hipotecario es incompatible con una inflación alta e incierta. El deudor argentino teme, con justa razón, tomar deuda indexada (el interés del préstamo se ajusta por el índice de inflación).Parece que aún juega en la memoria el efecto tipo "circular 1050", durante la época de José Alfredo Martínez de Hoz. Entonces las tasas de interés para los créditos hipotecarios llegaron al 150%, se dispararon respecto del salario, y se hicieron impagables.¿Cómo lograr, en un contexto inflacionario alto, que la gente se anime a tomar un crédito por un monto importante, a largo plazo, evitando el riesgo de que se quede sin capacidad de pago por cambio abrupto en el interés?Las últimas semanas ha trascendido que los actores del sector de la construcción -empresarios desarrolladores y profesionales- están preocupados porque ven signos de parate en la actividad.En este contexto, están fogoneando alternativas financieras destinadas a esa amplia franja media (buena parte de ella jóvenes), deseosa de alcanzar el techo propio.La Asociación de Empresarios de la Vivienda, concretamente, presentó una propuesta de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas similares a las de un alquiler, destinadas a la compra de departamentos.La iniciativa, que fue girada a las autoridades nacionales, prevé que el monto a pagar sea prácticamente equivalente a un tercio de la cuota promedio del mercado crediticio actual.El esquema contempla que el Estado provea fondos específicos que permitan subsidiar la tasa de interés de esos créditos. Más allá de estas buenas intenciones, la clave de todo esto pasa por mejorar la ratio deuda-ingresos y por garantizar un mecanismo que proteja al deudor del impacto inflacionario.Uno de los grandes desafíos económicos del país consiste en dar una respuesta concreta, no retórica, al problema habitacional. Lo que incluye atender a la demanda insatisfecha de techo de los sectores medios, que vienen apostando al LCD en lugar de ser propietarios.Tampoco hay que perder de vista que el ladrillo es el principal instrumento de ahorro de los hogares. Históricamente las clases medias han acumulado riqueza mediante la compra de viviendas financiadas.