La renta, el salario y la propiedad

Si bien en esta última década el trabajo y el salario se han incrementado notablemente, la recuperación general de la economía y el redireccionamiento de la renta agroexportadora a la compra de inmuebles, han elevado los precios de las viviendas a valores muy altos respecto de los salarios promedios. Federico Cagnani De ese modo, en los últimos años se dificultó el acceso a la vivienda para los trabajadores, que a pesar de contar ingresos suficientes como para afrontar con holgura el costo de vida, no pueden pagar una cuota mensual de un crédito hipotecario.Muchos analistas económicos, con clara intencionalidad política, culpan de la situación a las medidas que tomó el gobierno nacional en torno a la administración del tipo de cambio y el acceso al dólar, a lo que agregan el constante aumento de los precios que genera la política económica vigente.Sin embargo, las dificultades para acceder a la primera vivienda no tienen nada que ver con la evolución de los precios internos o con el denominado "cepo cambiario" del que habla la oposición. El análisis de los precios del mercado inmobiliario y de la construcción permitirá ver cual es la verdadera causa del problema.Para comprar un departamento nuevo de alrededor de 74 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, se necesitan, según el barrio, entre 1.350.000 y 2.295.000 pesos aproximadamente. Para los valores señalados 1.822.500 pesos sería el precio promedio de una propiedad de ese tipo.Si bien muchas propiedades tienen sus precios en dólares, para concretar la compra no es necesario llevar los billetes contantes y sonantes. Las inmobiliarias aceptan pesos, pero aplicando una tasa de cambio de nueve pesos por cada dólar. Muchas ya los publican directamente en pesos.Por otra parte, si uno realiza un cálculo del costo de construcción de una vivienda/departamento (incluyendo IVA y honorarios profesionales), según la calidad de la misma y de acuerdo al relevamiento de distintas fuentes, el mismo oscila entre 5.000 y 9.000 pesos por metro cuadrado. Este costo puede variar un poco entre distintas ciudades, pero en general hay poca variación dentro de una misma localidad.Para esos guarismos, el costo de construcción promedio total de un departamento de 74 metros cuadrados ascendería a 518.000 pesos.Esto significa que si tomamos el precio promedio de un departamento según lo señalado más arriba, más del 70 por ciento del valor de la propiedad corresponde al valor del terreno, variable que está directamente relacionada con la renta de la tierra. Este componente del precio es ajeno al costo de los materiales y de la mano de obra.Por lo tanto, es el propio juego del mercado inmobiliario el que traba el acceso a la vivienda. Al crecer la economía y los ingresos de la producción primaria ligada a la exportación, comenzó un ciclo de aumento en la demanda de propiedades. Por un lado, aquellos que pudieron comprarse su casa por la recuperación de los ingresos y, por otro, los sectores ligados a la renta primaria, que se volcó a la compra de propiedades, como una forma de resguardar el valor en ladrillos tangibles frente a la debacle del sistema financiero cuando cayó la convertibilidad.Esas propiedades se pusieron en alquiler, siendo demandadas por aquellos sectores medios que vieron incrementar su poder adquisitivo con la recuperación del trabajo y del ingreso a partir del año 2003, y que dieron sostén al proceso.Se dio comienzo a un ciclo rentístico (en parte especulativo) que frenó el acceso a la vivienda para los trabajadores, aún para aquellos que cuentan con sueldos por arriba del promedio. Como las propiedades se alquilan con relativa facilidad, el capital se volcó con ímpetu a invertir en inmuebles, lo que hizo subir el precio de las mismas exorbitantemente, ya que los inversores encontraban un refugio seguro y rentable de valor.Ese círculo que desacopló el precio de las propiedades de los salarios promedios, más allá de los importantes aumentos que han tenido en la última década, no es a causa de la suba de los costos de la construcción, sino a causa de los elevadísimos precios de la tierra. Las estadísticas señalan que la evolución del precio de las propiedades duplicó al costo de construcción.Pese a eso, el mercado inmobiliario argentino se encuentra en una situación distinta a la de muchos países desarrollados, como EE.UU. y España, en donde el crecimiento de los precios de las propiedades se debió a un aumento del endeudamiento insostenible, en conjunción con una mayor especulación financiera.En nuestro país, si un trabajador (su grupo familiar) pudiese disponer de un terreno propio, sus ingresos le alcanzarían para solicitar un crédito y construirse su casa.Los que no, se ven obligados a alquilar y gastar en ello una parte importante de su salario por no tener derechos de propietarios.Frente a esta situación, una vez más el gobierno nacional tomó cartas en el asunto y lanzó una serie de programas a fin de que esos sectores pudiesen llegar a tener una casa propia, como el Programa Crédito Argentino (Pro.Cre.Ar), uno de los principales.La intensificación y ampliación de programas de esas características, que transforman con la ayuda del Estado a cientos de miles de personas en propietarios, es una forma concreta de solucionar el problema del acceso a la vivienda. Cuando eso ocurre, los trabajadores pueden procurar el sueño de la casa propia. Y disfrutar a futuro de mayores recursos para gastar en otros bienes.Economista integrante del Grupo de Economía Nacional y Popular (GEENaP)